复星医药(600196) 　　业绩简评 　　2022 年 10 月 30 日，公司发布三季报，2022 年 1-9 月营收、归母与扣非归母净利润分别为 316.10/24.54/28.59 亿元，同比增长 16.87%/-31.15%/15.51%；单三季度营收、归母与扣非归母净利润分别为 102.70/9.07/ 13.53亿元，同比增长 1.72%/-16.20% /10.19%。归母净利润的同比下降，来自公司持有的 BN TX 股价变动公允价值损失约 11 亿元。业绩符合预期。 　　点评 　　自研、合作、许可引入与深度孵化多元驱动，新品放量至营收结构优化，毛利率逐季持续提升。 （1）2022 年前三季度，新产品营收占比提高，毛利率由 1 季度 43.55%、2 季度 45.76%至 3 季度 46.51%，环比持续提升。营收结构优化持续。（2）PD-1 单抗产品，汉斯状（斯鲁利单抗注射液）自 2022年 3 月获批上市以来，已有三项适应症的上市申请获受理；公司授予向Cipla Limited 及其控股子公司许可的汉曲优（注射用曲妥珠单抗）于 2022年 7 月获批于澳大利亚上市，并已覆盖原研药在当地所有已获批的适应症。（3） mRNA 新冠疫苗复必泰，其儿童及幼儿剂型均已相继在港澳台地区获批。此外，针对奥密克戎 BA.4/BA.5 的二价疫苗于 2022 年 10 月获批中国台湾地区紧急使用、并已于港澳地区分别递交了紧急使用及特别进口申请。 　　研发累计高增 19%至 37.61 亿元，复星凯特的 CAR-T 细胞疗法二线上市申请获受理。 （1）公司前三季度累计研发投入 37.61 亿元，研发费用 28.49 亿元，同比增长 18%。 （2）公司的国内首个获批上市 CAR-T 细胞治疗产品奕凯达（阿基仑赛注射液）二线治疗上市申请已获国家药监局受理。（3）公司分别于 2022 年 1 月、3 月及 7 月，先后获得默沙东、辉瑞的新冠小分子药物的 MPP 许可、真实生物阿兹夫定的战略合作。 （4）公司股票激励计划推出，业绩目标值为 22/ 23/24 年营收 448.51/515.79/593.16 亿元，扣非净利润 38.67/45.63/53.84 亿元。创新疫苗总部投建，拟投不超 10 亿元建设创新疫苗总部及产业化基地，推进疫苗管线发展。 　　盈利预测及投资建议 　　我们维持营收预测，预计公司 22/23/24 年营收 448.56/516.74/596.83 亿元，归属母公司净利润 39.84/53.73/ 66.55 亿元。公司目前股价对应22/23/24 年 PE 为 21/15/12 倍。维持“买入”评级。 　　风险提示 　　新药研发及上市进程不达预期、集采等政策影响产品盈利能力的风险。

　　德源药业(832735) 　　专注内分泌药物的专精特新企业，2022Q1-Q3营收同比增长24.74% 　　德源药业成立于2004年，是一家专注于内分泌领域药物为主的研发、生产和销售的制药公司，已发展成为国内有一定知名度的代谢病综合征、慢病药物供应商，被认定为“国家高新技术企业”，2020年江苏省专精特新企业。2022三季度实现营收4.70亿元（+24.83%）。参考2022年半年报，德源营收中糖尿病类药、高血压类药销售收入占比分别为76.47%、22.96%。从2014年以来，德源药业期间费用率持续下降，研发费用率稳定保持在10%以上，目前共有20项授权专利。我们预计2022-2024年的归母净利润分别为9,004/10,938/14,192万元，对应EPS分别为1.38/1.68/2.18元/股，对应当前股价的PE分别为12.4/10.2/7.9倍。首次覆盖给予“增持”评级。 　　糖尿病与高血压药市场逐年增长，未来用药潜力大 　　根据IDF预测数据，2045年全球糖尿病人数预计达到7.8亿。2021年中国成年发病人数为140.9百万人，糖尿病市场规模增速突破了18%。IDF预计，2045年，中国成年发病人数会突破174万人。高血压患病人群有年轻化趋势，18-44岁年龄组的患病人数增长率最高，为25.47%；60岁以上的老人患病率逼近60%。考虑到我国人口基数，未来糖尿病与高血压用药市场较大。德源药业产品服务患者人数逐渐增加，促进了销售规模的扩大，产品销售数量1-9月同比增长26.83%，7-9月同比增长37.64%，为销售收入增长打下了坚实的基础。 　　品牌细分市场优势，主要产品市场占有率可观 　　德源药业先后打造出“瑞彤”、“复瑞彤”等多个行业知名品牌，主要产品在细分市场中均取得了一定的占有率。主要产品在细分市场中均取得了一定的占有率。根据公司的招股书数据，2019年公司盐酸吡格列酮片（瑞彤）市场占有率19.54%，排名第二；吡格列酮二甲双胍片（复瑞彤）市场占有率6.79%，排名第二；盐酸二甲双胍缓释片市场占有率0.87%，排名第十三；那格列奈片（唐瑞）市场占有率25.97%，排名第二；坎地氢噻片（波开清）市场占有率100%，在糖尿病等领域树立了良好企业知名度与较强的品牌优势。 　　风险提示：产品研发风险、主要原辅材料供应风险、在售药品一致性评价风险

　　投资要点 　　行情回顾：本周医药生物指数下跌 0.43%，跑输沪深 300 指数 0.99 个百分点，行业涨跌幅排名第 26 。2022 年初以来至今，医药行业下跌 19.96%，跑赢沪深 300 指数 1.39 个百分点，行业涨跌幅排名第 22 。本周医药行业估值水平(PE -TTM) 为 25.3 倍，相对全部 A 股溢价率为 89.6% (-2.69pp) ，相对剔除银行后全部 A 股溢价率为 40.6% (-1.57pp) ，相对沪深 300 溢价率为 145% (-4.97pp)。医药子行业来看，本周 5 个子行业板块上涨，原料药为涨幅最大子行业，涨幅为 3.1%，其次是中药、医药研发外包，涨幅分别为 2.1%、1.2%。年初至今涨幅最大的子行业是线下药店，上涨幅度为 2.1%。 　　防疫新二十条落地，重点关注医药复苏主线。11 月 10 日， 中共中央政治局常务委员会召开会议，研究部署进一步优化防控工作的二十条措施，内容包括隔离时间缩短、不再判定次密接、调整风险等级、取消入境航班熔断机制、加强医疗资源建设、有序推进新冠疫苗接种、加快新冠药物储备、防止一刀切等，我们认为防疫政策将进一步科学化、精准化、有效化。此外，美国通胀好于预期，带动市场流动性的增加，也有望给经济复苏带来宽松的外围环境。重点关注复苏主线，适当关注医保谈判和新冠主题。 　　本周弹性组合：上海医药(601607)、寿仙谷 (603896)、贝达药业(300558)、福瑞股份 (300049) 、太极集团 (600129) 、华润三九 (000999) 、以岭药业(002603)、我武生物(300357)、楚天科技(300358)、健麾信息(605186)。 　　本周稳健组合：迈瑞医疗(300760)、爱尔眼科(300015)、爱美客(300896)、恒瑞医药 (600276) 、云南白药 (000538) 、片仔癀 (600436) 、同仁堂(600085)、药明康德(603259)、智飞生物(300122)、通策医疗(600763)。 　　本周科创板组合： 祥生医疗 (688358) 、澳华内镜 (688212) 、百济神州(688235) 、荣昌生物(688331)、泽璟制药(688266)、普门科技(688389)、联影医疗(688271)、奥浦迈(688293)、爱博医疗（688050）。 　　本周港股组合：药明生物(2269) 、君实生物(1877)、金斯瑞生物科技(1548) 、康方生物 -B(9926)、科济药业 (2171) 、微创机器人 -B(2252)、海吉亚医疗(6078)、锦欣生殖(1951)、启明医疗-B(2500)、康宁杰瑞(9966)。 　　风险提示：药品降价风险；医改政策执行进度低于预期风险；研发失败风险。

　　国邦医药(605507) 　　核心观点 　　致力全链扩张的医药及兽药提供商。 国邦医药主营业务分为医药和动保两大板块， 两板块目前均已覆盖从上游中间体到中游原料药再到下游制剂的全链业务。 公司目前收入主要集中在上游中间体和原料药， 依靠扎实的技术基础和渠道网络在部分细分品种上确立了领先地位， 目前已是国内硼氢化钠、 硼氢化钾、 环丙胺等中间体产能最大的企业之一， 全球规模最大的大环内酯类和喹诺酮类原料药供应商之一， 国内动保原料药领域品种布局最为齐全、 广泛的企业之一， 未来将依靠扩产研发并进， 致力实现向下游制剂领域的延伸。 　　猪价向好推动兽药需求向好， 政策推动行业转型升级加速。 对于周期， 近期猪价上涨达到 25 元/公斤以上， 国庆节期间呈现出淡季不淡的走势， 我们继续看好行业景气上行， 动保行业经营有望在猪价带动下边际向好。 对于行业本身， 中短期， 新版 GMP 最终期限已至， 兽药落后产能短期迎来明显出清，叠加饲料端禁抗带来的养殖端需求升级， 研发、 产品优势明显的头部兽药企业有望充分受益， 抢占更多份额； 长期， 养殖行业规模化进程正在加速， 头部兽药企业有望依靠其在研发、 产品和渠道等方面优势， 更好地契合规模养殖企业需求， 市场份额有望进一步向头部集中。 　　扩产叠加猪价上行， 看好动保业绩释放。 成长方面， 公司目前正致力于推进核心单品全链运作， 兽药原料端长期规划氟苯尼考原料药产能近4000吨/年、强力霉素原料药年产能近 2500 吨/年。 随原料药及制剂项目陆续投产落地，规模扩张和成本优化效果有望稳步兑现， 公司动保板块或将在本轮周期实现高质量扩张。 周期方面， 受猪价上涨提振， 氟苯尼考、 强力霉素等主要猪用兽用原料药价格国庆节后跟随走高， 后续公司动保板块有望追随猪价保持高景气。 综合上述分析， 我们看好公司本轮周期的量利增长。 　　盈利预测与估值： 公司作为国内重要兽用原料药提供商， 正致力于推进核心单品全链运作， 随上游原料及下游制剂产能陆续落地， 规模扩张和成本优化有望稳步兑现， 叠加下游养殖高景气带来的动保需求向好预期， 我们看好公司动保板块未来量利表现， 预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为9.5/12.0/15.3 亿 元 （ 同 比 +34.4%/26.6%/26.9% ） ， EPS 分 别 为1.70/2.15/2.73 元。 通过多角度估值， 预计公司合理估值 40.4-43.5 元， 相对目前股价溢价空间为 30%-35%， 首次覆盖， 给予买入评级。 　　风险提示： 原料及能源价格再度大幅上涨的风险； 非洲猪瘟导致猪用兽药产品销量大幅下滑的风险； 下游养殖规模化进程不及预期的风险

　　本周SW医药生物行业跑输沪深300指数。2022年11月7日-11月11日，SW医药生物行业下跌0.43%，跑输同期沪深300指数约0.99个百分点。SW医药生物行业三级细分板块中，多数细分板块均录得负收益，其中医疗设备和疫苗板块跌幅居前，分别下跌4.83%和2.63%；原料药和中药板块涨幅居前，分别上涨3.14%和2.09%。 　　本周医药生物行业净流出0.22亿元。2022年11月7日-11月11日，陆股通净流入54.00亿元，其中沪股通净流入42.06亿元，深股通净流入11.93亿元。申万一级行业中，有色金属和家用电器净流入额居前，电力设备和公用事业净流出额居前。本周医药生物行业净流出0.22亿元，净流出额较上周有所减少。 　　行业新闻。近日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》，公布进一步优化防控工作的二十条措施。其中提到，对密切接触者，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”管理措施调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”；及时准确判定密切接触者，不再判定密接的密接；将高风险区外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”等。 　　维持对行业的推荐评级。本周SW医药生物行业跑输同期沪深300指数约0.99个百分点，目前医药生物行业内部细分板块轮动较大，本周低估值原料药板块上涨较多。近日，国务院联防联控机制综合组公布进一步优化防控工作的二十条措施，建议关注受疫情影响较大的医疗服务等板块边际变化。短期建议关注CXO：药明康德（603259）、凯莱英（002821）、泰格医药（300347）、昭衍新药（603127）等；医疗设备：迈瑞医疗（300760）、联影医疗（688271）、澳华内镜（688212）、海泰新光（688677）、开立医疗（300633）、东富龙（300171）、键凯科技（688356）、欧普康视（300595）、奕瑞科技（688301）；科学服务：诺唯赞（688105）、百普赛斯（301080）、纳微科技（688690）；医院及诊断服务：爱尔眼科（300015）、通策医疗（600763）、金域医学（603882）等；中药：华润三九（000999）、同仁堂（600085）、以岭药业（002603）；创新药：恒瑞医药（600276）、贝达药业（300558）、华东医药（000963）等；生物制品：智飞生物（300122）、沃森生物（300142）、华兰疫苗（301207）等；医药商业：益丰药房（603939）、大参林（603233）、一心堂（002727）、老百姓（603883）等。 　　风险提示：新冠疫情持续反复，行业竞争加剧，产品降价，产品安全质量风险，政策风险，研发进度低于预期等。

　　1.国谈整体态势偏缓和，创新药企营收或具备较大增长弹性 　　创新药国谈以逐步成熟，从谈判成功率上看，2019年医保谈判扩围后谈判成功率水平逐年升高，2021年谈判成功率已经达到80.34%。入保产品价格降幅近几年较为稳定，在50%-60%的区间内窄幅波动。 　　初审通过率显著提高，过审药品数量增长较快。国家医保信息平台共收到企业申报药品490个，344个药品通过初步形式审查，较2021年474个申报药品及271个药品通过初步形式审查，同比分别增加3.38%及26.94%。 　　本轮国谈初审，有145例目录内药物，整体续约比例较高，本年度国谈整体降幅有望维持较为温和态势。具备BIC/FIC产品的创新药企有望实现快速放量。 　　2.创新药产业升级，新兴平台分子仍为临床推进重点 　　从目前2022年1-9月创新药IND受理数来看，整体受理数同比基本维持稳定，化药IND申请数同比增加2%，生物药IND申请数同比增加24%。其中ADC，CAR-T疗法及基因疗法IND受理数同比增加38%，89%及300%，行业整体向高技术壁垒的新兴创新药种类发展，呈现高质量发展态势。 　　投资建议： 　　本轮医保国谈续约产品较多，整体降价幅度有望相对温和，具备BIC/FIC产品的创新药企有望实现快速放量。 　　综合考虑创新药企业的国际化、自主研发能力、医药新科技管线厚度，建议关注荣昌生物，百济神州，康方生物，泽璟制药。 　　风险提示：业绩不及预期风险，研发进展风险，新业务投资不及预期风险，海外医药政策风险。

　　年初以来，板块落后于大盘：本周化工（申万）行业指数涨幅为0.78%，创业板指数跌幅为-1.87%，沪深300指数上涨0.56%，上证综指上涨0.54%，化工（申万）板块领先大盘0.25个百分点。2022年初至今，化工（申万）行业指数下跌幅度为-15.78%，创业板指数下跌幅度为-27.61%，沪深300指数下跌幅度为-23.32%，上证综指下跌幅度为-15.18%，化工（申万）板块落后大盘-0.60个百分点。 　　事件：11月12日华鲁恒升发布公告公司的酰胺及尼龙新材料项目（30万吨/年）20万吨尼龙6切片装置已打通全部流程，生产出合格产品，进入试生产阶段。 　　点评： 　　华鲁恒升尼龙新材料项目落地，新项目持续投产推动公司成长。公司目前在建项目较多，多项目持续推进中。酰胺及尼龙新材料项目（30万吨/年）：项目共投资49.8亿元，以苯和氢气为原料，采用先进的工艺技术，主体建设环己醇、环己酮和己内酰胺装置，配套建设双氧水、硫酸装置。其中10月9日，己内酰胺及配套装置（己内酰胺30万吨/年、硫铵48万吨/年）已打通流程，生产出合格产品，进入试生产阶段；11月12日，20万吨尼龙6切片装置已打通全部流程，生产出合格产品，进入试生产阶段。至此，酰胺及尼龙新材料项目（30万吨/年）将全部建设完成，进一步壮大公司化工新材料板块，优化产品结构，提高企业盈利能力。荆州项目：一期包括包括百万吨醋酸、30万吨/年有机胺以及年产百万吨尿素功能化项目，预计2023年建设完毕，二期建设20/年万吨BDO、16/年万吨NMP及3/年万吨PBAT生物可降解材料一体化项目。二元酸项目：建设30万吨草酸；碳酸乙烯酯项目：年产环氧乙烷20万吨/年（其中9.2万吨作为产品外售）、20万吨/年碳酸乙烯酯，副产1.5万吨/年乙二醇、400吨/年粗二乙二醇。高端溶剂项目：投资10.31亿元建设60万吨/年碳酸二甲酯、30万吨/年碳酸甲乙酯、5万吨/年碳酸二乙酯。尼龙66高端新材料项目：4月30日公司投资30.78亿元建设8万吨/年尼龙66、20万吨/年己二酸，1.35万吨/年副产二元酸等。绿色新能源材料项目：公司于2022年4月13日与湖北省江陵县人民政府签署《绿色新能源材料项目投资协议》，计划在荆州江陵新能源新材料产业基地投资建设绿色新能源材料项目，投资50亿元建设10万吨/年NMP装置、20万吨/年BDO装置、3万吨/年PBTA等及配套设施和10万吨醋酐及配套设施。随着项目建设持续进展，看好公司未来成长性。 　　产品价格涨跌互现：价格涨幅居前品种：丙酮(7.73%)、基础油(华东)(7.54%)、液氨(3.86%)、双氧水(27.5%)(3.85%)、尿素(小颗粒,华鲁恒升)(3.24%)。产品价格跌幅居前品种：双甘膦(-12.68%)、丁二醇(BDO)(-12.43%)、三氯氧磷(-12.35%)、三氯化磷(-10.98%)、维生素K3(MSB96%)(-10.26%)。 　　风险提示事件：宏观经济下行风险、原油价格波动风险、企业经营风险。

中心思想 旗下子公司业绩分化，整体盈利稳健增长 华润医药旗下五家A股上市子公司在2022年三季度业绩表现各异，合计归母净利润同比增长27%，显示出整体盈利的稳健增长。其中，东阿阿胶和华润三九受益于消费医疗和OTC业务复苏而表现强劲，但华润双鹤、华润江中和华润博雅则受到疫情扰动和集采推进的影响，业绩面临挑战。 估值吸引力凸显，外延并购与创新驱动未来 尽管因港币/人民币汇率波动及盈利预测下修，目标价被调整至8.5港元，但公司目前股价对应约7倍的2023财年预测市盈率，处于历史市盈率区间底部，估值吸引力显著。公司持续推动外延并购和创新转型，通过战略合作和研发投入为未来增长提供动力，分析师维持“增持”评级。 主要内容 2022年三季度旗下A股上市公司业绩表现分析 整体业绩概览与驱动因素 2022年三季度，华润医药旗下五家A股上市公司的合计归母净利润达到人民币12.62亿元，实现了27%的同比增长。华润医药的合计归母净利润约为人民币6亿元，同比增长23%。这一稳健的净利润表现主要得益于合计业务收入的强劲增长，同比增长19%至约人民币87亿元，其中博雅生物的并表贡献了9%的增长。 子公司业绩分化表现 表现强劲者： 东阿阿胶（000423 CH）在三季度收入和核心利润分别同比增长7%和46%，华润三九（000999 CH）的收入和核心利润则分别同比增长11%和27%。这些强劲增长主要归因于消费医疗产品和OTC药物业务的显著复苏。 面临挑战者： 华润双鹤（600062 CH）三季度收入同比持平，核心利润同比下降15%；华润江中（600750 CH）收入同比增长45%，但核心利润同比下降26%；华润博雅（300294 CH）收入和核心利润分别同比下降5%和13%。这些子公司业绩下滑或承压，主要受近期疫情扰动和集采持续推进的影响。 工业板块收入预测调整： 鉴于三季度各子公司业绩表现的差异以及冬季潜在的疫情扰动，分析师将公司工业板块2022财年收入预测由原先的同比增长18%下调至同比增长16%。 外延并购与创新转型持续推进 战略性并购与合作拓展业务版图 华润医药积极利用其国企背景优势，持续推动外延并购和BD（业务发展）合作，以进一步拓展业务版图和增强市场竞争力。例如，公司与真实生物的合作以及对博雅生物的收购，均是其通过外部资源整合实现增长的体现。 创新研发投入提升核心竞争力 公司正持续推动创新转型，通过加大研发投入和深化产学研合作来提升核心竞争力。具体措施包括华润双鹤与中国医学科学院药物研究所共建创新药物研究联合实验室，以及华润生物医药与百奥赛图达成针对多个靶点抗体药物开发的全面战略合作，旨在加速新药研发进程和产品创新。 估值吸引力凸显，维持“增持”评级 盈利预测与目标价调整 由于港币/人民币汇率波动的不利影响（自6月底以来已贬值约5%）以及对盈利预测的下修，分析师将华润医药2022财年和2023财年的盈利预测分别下调5%和8%。基于分类加总估值法，目标价由9.7港元下调至8.5港元。 估值分析与投资评级 尽管目标价有所调整，但华润医药目前股价对应约7倍的2023财年预测市盈率，处于历史市盈率区间的底部，显示出较强的估值吸引力。鉴于公司2022年业绩增长前景以及潜在的外延并购机遇，分析师维持对其“增持”评级。主要投资风险包括销售收入不及预期等。 总结 华润医药在2022年三季度展现出旗下子公司业绩分化但整体盈利稳健增长的态势，合计归母净利润同比增长27%。尽管部分子公司受到疫情和集采的负面影响，但消费医疗和OTC业务的复苏为整体业绩提供了支撑。公司积极通过外延并购和创新研发来驱动未来增长，并已取得初步成效。尽管因汇率波动和盈利预测调整，目标价下调至8.5港元，但当前估值（约7倍23财年预测市盈率）仍处于历史底部，极具吸引力。综合考虑，分析师维持对华润医药的“增持”评级，看好其长期发展潜力。

　　百诚医药(301096) 　　业绩简评 　　10 月 25 日，公司发布 2022 年三季报。前三季度，公司实现营业收入 4.21亿元，同比增长 89.26%；归母净利润 1.45 亿元，同比增长 125.08%；扣非归母净利润 1.33 亿元，同比增长 110.33%。业绩超预期。 　　经营分析 　　公司持续强化“技术转化+受托开发+权益分成”经营模式，盈利水平快速提升。公司 Q3 单季度实现营业收入 1.75 亿元，同比增长 116.03%；归母净利润 0.60 亿元，同比增长 155.42%；扣非归母净利润 0.59 亿元，同比增长153.75%。利润增速增速高于收入增速，主要系三季度公司高毛利率、净利率的自主研发-权益分成业务保持快速增长。截至 2022H1，公司拥有销售权益分成的研发项目达到 51 项，已经获批的项目为 5 项，其中帕金森病用药多巴丝肼片为国产首家申报。 　　研发持续高投入，增强核心竞争力。前三季度公司研发费用 1.14 亿元，同比增长 167.37%。截至 2022H1，公司新增订单 4.01 亿元（+57.70%） ，我们预计三季度将维持 40%左右的增速。药品研发方面，2022H1 公司项目注册申报 58 项，获得批件 13 项。公司持续加大对创新药、仿制药研发投入，进一步增强核心竞争力。 　　子公司赛默制药加快布局，稳步推进一体化建设。10 月 16 日，公司公告子公司赛默制药计划投资 5 亿用于建设创新药物、高端复杂制剂、医美（健康）产品 CMO、CDMO 及研发中心项目，建设期预计 24 个月，全面达产后年实现销售收入预计 5.84 亿元。从项目内容看，计划建设年产 20 亿片/粒固体制剂、1 亿瓶液体制剂、10 亿片/瓶护肤产品、1 亿支医美注射针剂的CMO、CDMO 生产基地及研发中心。 　　盈利预测 　　我们预计 2022- 2024 年归母净利润为 2.02/3.05/4.53 亿元，对应 PE 分别为36/24/16 倍，维持“买入”评级。 　　风险提示 　　解禁风险，仿制药一致性评价业务增速放缓或减少的风险，新冠病毒疫情风险，药物研发失败的风险，行业监管政策风险。

中心思想 房地产融资政策全面宽松，促进行业平稳健康发展 央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融支持地产16条措施”）标志着房地产行业融资政策的重大转向。该政策旨在通过多维度金融支持，加速化解房企现金流风险，稳定市场预期，并推动行业向高质量发展转型。 风险化解与结构优化并重 新政策不仅着力于解决当前房地产市场的流动性困境和“保交楼”问题，更通过支持住房租赁市场多元化融资等措施，引导行业从高周转快开发模式向存量运营和可持续发展模式转变，实现风险化解与行业结构优化的双重目标。 主要内容 加大对优质房企融资支持 稳定开发贷款与一视同仁原则： 《通知》明确要求金融机构稳定房地产开发贷款投放，并对国有和民营房企一视同仁，有助于修复市场对民营房企的风险偏好，提供公平的融资环境。 存量融资合理展期： 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，为短期面临困难的房企提供了宝贵的喘息空间，有效缓解了其短期偿债压力。 支持优质房企发债与信用增进： 鼓励专业信用增进机构为短期困难房企提供增信支持，并支持优质房企发行债券，拓宽了房企的直接融资渠道，增强了市场信心。 保持信托等资管产品融资稳定： 鼓励信托等资管产品支持房地产并购等合理融资需求，促进了行业内的资源整合和风险出清。 坚定不移支持保交楼、稳民生 专项借款与配套融资： 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，并鼓励金融机构提供配套融资支持，旨在压实房企主体责任，确保已售逾期难交付项目的顺利完成。 项目并购贷款与市场化风险处置： 鼓励商业银行稳妥有序开展项目并购贷款业务，支持优质房企兼并收购受困房企项目，并通过市场化方式化解受困房企风险，促进市场出清。 个人住房贷款延期还本付息： 鼓励金融机构与购房人协商个人住房贷款延期还本付息，切实维护购房人合法权益，恢复购房者信心，维护社会稳定。 拓宽住房租赁市场多元化融资渠道 支持住房租赁金融债券发行： 鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，为住房租赁开发建设和经营性贷款提供资金来源，促进住房租赁市场的发展。 稳步推进REITs试点： 稳步推进REITs试点，为住房租赁企业提供独立的集资平台，加速REITs行业发展，引导房地产市场向存量运营转型，激发市场潜力并提升估值溢价。 总结 “金融支持地产16条措施”的出台，是中央层面在房地产领域释放的重大利好政策，旨在通过稳定融资、化解风险和支持住房租赁市场发展，全面促进房地产行业平稳健康发展。该政策不仅为房企提供了多渠道、多维度的金融支持，有效缓解了现金流压力，更通过“保交楼”等措施维护了购房者权益，稳定了社会预期。同时，政策对住房租赁REITs的推动，预示着房地产行业将加速向存量运营和高质量发展转型，为行业注入新的增长动力。随着各项政策的逐步落地和疫情好转，市场悲观情绪有望修复，房地产行业供需将逐步回暖。