中心思想
我国首单医药仓储物流REITs的配置优势与稀缺性
在当前“资产荒”的市场格局下，REITs以其稳定且持续的高分红特性，配置优势日益凸显。九州通医药仓储物流REITs作为我国首单以医药仓储物流基础设施为底层资产的公募REITs，具有显著的独特性和稀缺性。该项目底层资产经营情况良好，盈利预期稳定，且背靠国内医药流通龙头企业九州通集团，为其未来收益提供了坚实保障。
医药仓储资产的行业壁垒与高成长潜力
我国老龄化趋势日益明显，医药消费市场和医药物流需求持续增长，推动医药物流费用和仓储面积稳步提升。然而，医药仓储行业因其严格的GSP（药品经营质量管理规范）要求，具备高行业壁垒，符合标准的优质仓储资源稀缺，新增供给受限。九州通医药仓储物流REITs的底层资产不仅满足高标准要求，更具备高智能化水平，资产竞争力强，在行业集中度提升的背景下，拥有较大的先发优势和可持续的扩募潜力。
主要内容
医药仓储物流市场概况与需求增长
医药流通行业现状与老龄化驱动需求
医药流通行业产业链涵盖医药制造、医药流通和终端消费三大环节，其中医药流通企业作为连接上下游的关键枢纽。我国正处于老龄化加速阶段，65岁及以上人口占比从2000年的7%增长至2023年的15.4%，年复合增长率达3.99%。人口老龄化直接带动医药消费市场增长，2023年全国七大类医药商品销售总额达29304亿元，同比增长7.5%。受此影响，医药物流需求旺盛，预计2024年我国医药物流费用总额将达到1050亿元，是2016年的2.2倍。
医药仓储面积增长与结构特点
近年来，我国医药物流仓储面积持续增长，预计2024年将达到约2550万平方米，接近2016年的2倍；同期医药冷库面积预计达到120万平方米。在各类仓储设施中，阴凉库占据主导地位，截至2023年末，阴凉库、常温库和冷库面积分别占医药物流仓储总面积的70.4%、22.0%和4.6%。这反映了医药产品对特定温湿度存储环境的严格要求。
九州通集团的行业地位与项目运营优势
发起人九州通集团的龙头地位与战略布局
九州通医药仓储物流REITs的发起人为九州通集团，作为国内最大的民营医药商业企业，2023年主营业务收入位列中国医药商业企业第四位，市场占有率达6.06%。公司财务表现稳健，2014年至2023年营业收入从411亿元增长至1501亿元，年复合增速15.49%；归母净利润从6亿元增长至22亿元，年复合增速16.25%。九州通集团正积极搭建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台，旨在盘活优质医药物流资产，实现轻重分离和多元化收益。
原始权益人九州通物流的专业运营能力
九州通物流作为原始权益人和项目运营管理实施机构，是医药行业首家5A级物流企业，拥有完善的物流网络和先进技术，覆盖全国95%以上的行政区域，管理符合GSP标准的仓储面积在全国名列前茅。其营业收入持续增长，2021年至2023年分别为4.49亿元、4.27亿元和6.58亿元，利润规模也保持增长态势，显示出强大的专业运营能力。
底层资产武汉东西湖项目的卓越表现
九州通医药仓储物流REITs的底层资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，总建筑面积达172447.79平方米。该项目业务辐射全国，依托武汉“九省通衢”的区位优势，交通便利，能快速响应医药物流保供需求。项目运营模式包括直租和承包运营，主要为药品批发、器械公司、零售连锁企业等提供仓储及一体化物流服务。
项目经营情况良好，盈利预期稳定。2021年至2023年，营业收入从8390.23万元稳步增长至9317.85万元，净利润和EBITDA也逐年增长。项目收入对九州通集团及其关联方依赖度较高（2021-2024年1-3月占比约72%-80%），但鉴于集团整体经营向好、客户高度分散以及关联方合作保障条款，该风险可控。此外，医药仓储以存储单元（托盘）计费的特色模式，在武汉东西湖项目收入中占比逐年上升，2024年1-3月已达85.24%，体现了其专业化运营优势。
医药仓储资产的价值凸显与估值分析
医药仓储资产的稀缺性与高壁垒
医药仓储资产具有高度稀缺性。与普通仓储不同，医药仓储需严格遵守GSP要求，对温湿度控制、分区管理、堆垛方式、追溯体系等有极高标准，复杂程度远超一般物流仓储。我国符合GSP标准的医药仓储规模有限，2023年仅为2500万平方米，远低于通用仓库总面积。九州通物流拥有约290万平方米符合GSP标准的医药仓储面积，具备显著的先发优势和扩募潜力。
医药仓储行业壁垒高，未来供给增速有限。资金、技术、管理和渠道方面的高要求，使得新建医药仓储周期长、成本高。同时，传统高标仓改造为专业医药物流中心的成本高昂且难以匹配业务逻辑，导致新增供给受限，市场化租金下滑和空置率升高的情况中短期内难以出现。政策推动行业集中度提升，2023年前10位药品批发企业主营业务收入占全国总规模的59.6%，进一步巩固了龙头企业的优势。武汉东西湖项目作为“国家智能化仓储物流示范基地”，实现了数字化管控与智能化作业，作业准确率提升至99.99%，资产竞争力极强。
项目估值与产品结构
九州通医药仓储物流REITs的估值测算以2024年3月31日为评估基准日，采用收益法，假设折现率为7.75%，资本化率为5.81%，首发入池资产估值为11.70亿元。项目租金定价逻辑清晰，区分合同期内外，合同期内（至2029年6月30日）阴凉库和冷库租金单价及托盘数有特定增长率，办公区域租金每年增长3.5%；合同期外则按市场租金增长率2.5%计算。运营成本和相关税费设定合理，且估值参数（折现率7.75%，长期增长率2.5%）与已上市同类REITs相比处于合理区间。预计2024年及2025年运营净收益将呈现增加趋势。
产品结构方面，九州通医药仓储物流REITs采用公募基金—资产支持专项计划—项目公司三层结构，基金期限39年，拟发行11.11亿元。九州通集团或关联方拟战略配售34%的份额，确保了原始权益人的持续参与和项目运营的稳定性。
总结
九州通医药仓储物流REITs作为我国首单医药仓储物流公募REITs，在“资产荒”背景下展现出独特的投资价值。其底层资产武汉东西湖项目，凭借九州通集团在医药流通领域的龙头地位、专业的运营管理能力、高标准的GSP认证以及领先的智能化水平，确保了稳定的现金流和持续的盈利能力。面对我国老龄化带来的医药需求增长和医药仓储行业的高壁垒、稀缺性，该REITs项目具备显著的先发优势和广阔的扩募前景。其清晰的产品结构和合理的估值参数，进一步增强了其作为优质基础设施资产的配置吸引力。投资者在关注其稳定收益的同时，也需警惕二级市场价格波动、政策变化及信息差异等潜在风险。
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