公司信息更新报告：全年业绩短期承压，两翼布局持续赋能主业-摩熵咨询

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AI精读报告

报告摘要

　　中新集团(601512)

　　全年业绩短期承压，两翼布局持续赋能主业，维持“买入”评级

　　中新集团发布2023年年报，实现营业收入、归母净利润分别为36.6、13.6亿元，同比分别减少22.9%、15.3%；销售毛利率和净利率分别为50.8%和41.8%，同比分别减少6.8、4.2个百分点。拟每10股现金分红2.7元（含税），合计4.1亿元，分红比例30.05%。按公告日收盘价计算，股息率约3.3%。考虑园区开发受市场下行影响，下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为14.3、15.5、16.8亿元（2024、2025原值为19.9、21.8亿元），EPS分别为0.96、1.03、1.12元，当前股价对应PE估值分别为8.7、8.0、7.4倍，公司“一体两翼”业务协同发展，新兴业务有望持续增厚业绩，维持“买入”评级。

　　园区运营提质增效，土地出让不及预期

　　园区开发运营为核心主业，其中园区运营提质增效，截至2023年末，深耕的苏州工业园区内自营载体建面203万平方米，入驻企业逾460家，其中世界500强企业20家，高新技术企业78家，综合出租率93%，各类载体中厂房载体122万平方米、综合出租率超95%，其余产业园区也实现高水平发展。但由于园区出地面积减少，导致业务收入短期承压，最终实现营收28.5亿元，同比减少26.3%。

　　产业投资高效增长，新能源发展未来可期

　　产业投资多层次布局，全年实现投资收益+公允价值变动净损益合计6.8亿元，同比增长31.6%。并不断赋能主营业务，其中基金投资方面，已累计认缴投资外部市场化基金47支，拉动各园区项目投资总规模近605亿元。科创直投方面，累计直接投资科技项目36个，拉动总投资58.6亿元；绿色发展方面，累计完成并网474MW，在建规模211MW，园区运营优势也为该业务提供广阔发展空间。

　　经营性现金流显著改善，期间费用增加拖累业绩

　　受益于开发业务回款增加，2023年公司经营性现金流量净额17.6亿元，同比增长51.5%。费用支出方面，全年期间费用支出合计5.0亿元，同比增长10.2%。其中研发、销售、管理、财务费用同比分别增长46.0%、21.4%、10.9%、5.7%。

　　风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。

中心思想

业绩短期承压下的战略韧性

中新集团（601512.SH）在2023年面临短期业绩压力，营业收入和归母净利润分别同比减少22.9%和15.3%，销售毛利率和净利率亦有所下滑。这主要受园区土地出让面积减少等市场下行因素影响。然而，公司通过其“一体两翼”战略布局展现出显著的韧性，即以园区开发运营为主体，以产业投资和绿色发展（新能源）为两翼，持续赋能主业并培育新的增长点。尽管分析师下调了2024-2025年的盈利预测并新增2026年预测，但鉴于公司业务协同发展和新兴业务的增长潜力，维持了“买入”的投资评级。

“一体两翼”驱动长期价值

公司的核心战略在于深化园区运营的提质增效，同时大力发展产业投资和新能源业务。2023年，产业投资实现了31.6%的同比增长，在基金投资和科创直投方面均取得显著进展，有效拉动了园区项目投资规模。新能源业务也展现出未来可期的发展潜力，累计并网容量和在建规模持续扩大。此外，公司经营性现金流显著改善，同比增长51.5%，显示出良好的回款能力。这些积极因素共同支撑了公司在复杂市场环境下的长期发展价值，新兴业务有望持续增厚业绩，为公司未来增长提供坚实基础。

主要内容

核心业务：园区运营的挑战与效率提升

中新集团的核心主业为园区开发运营。2023年，该业务板块实现营收28.5亿元，同比减少26.3%，是导致公司整体营收下滑的主要原因。报告指出，营收下降主要系园区出地面积减少所致，反映了房地产市场及土地供应政策变化对传统园区开发业务的短期影响。

尽管面临土地出让不及预期的挑战，公司的园区运营业务在提质增效方面取得了积极进展。截至2023年末，公司在深耕的苏州工业园区内自营载体建筑面积达到203万平方米。园区内入驻企业数量逾460家，其中不乏高质量企业，包括20家世界500强企业和78家高新技术企业，显示出园区对优质产业资源的强大吸引力。综合出租率保持在93%的高水平，其中厂房载体122万平方米，出租率更是超过95%，表明其运营效率和资产利用率良好。此外，公司在其他产业园区也实现了高水平发展，进一步巩固了其在园区运营领域的市场地位和专业能力。

新兴业务：产业投资与绿色发展的强劲增长

作为公司“两翼”战略的重要组成部分，产业投资业务在2023年表现出高效增长态势。全年实现投资收益与公允价值变动净损益合计6.8亿元，同比增长31.6%，显著高于公司整体业绩增速，成为业绩的重要支撑点。产业投资不仅贡献了直接收益，更通过多层次布局持续赋能主营业务。

具体来看，在基金投资方面，中新集团累计认缴投资外部市场化基金47支，这些基金有效拉动了各园区项目投资总规模近605亿元，体现了其通过资本运作撬动产业发展的能力。在科创直投方面，公司累计直接投资科技项目36个，拉动总投资58.6亿元，直接支持了科技创新和产业升级。

绿色发展，特别是新能源业务，是另一大未来可期的增长点。公司在新能源领域已累计完成并网容量474MW，同时还有211MW的在建规模，显示出其在清洁能源领域的积极布局和快速发展。报告强调，园区运营的优势也为新能源业务提供了广阔的发展空间，形成了良好的业务协同效应。

财务状况与盈利展望

2023年，中新集团的财务状况呈现出喜忧参半的局面。在现金流方面，公司经营性现金流量净额达到17.6亿元，同比大幅增长51.5%。这一显著改善主要得益于开发业务回款的增加，表明公司在项目销售和资金管理方面取得了成效。

然而，期间费用增加对业绩造成了一定拖累。全年期间费用支出合计5.0亿元，同比增长10.2%。其中，研发费用同比增长46.0%，销售费用同比增长21.4%，管理费用同比增长10.9%，财务费用同比增长5.7%。各项费用的增长，尤其是在研发和销售方面的投入，反映了公司在业务拓展和创新方面的持续投入，但也短期内影响了利润表现。

基于2023年业绩表现和市场环境变化，分析师对中新集团的盈利预测进行了调整。下调了2024-2025年的归母净利润预测，并新增了2026年的预测。具体预测数据显示，2024-2026年归母净利润分别为14.3亿元、15.5亿元和16.8亿元（原2024、2025年预测值分别为19.9亿元、21.8亿元）。对应的每股收益（EPS）分别为0.96元、1.03元和1.12元。当前股价对应的市盈率（PE）估值分别为8.7倍、8.0倍和7.4倍。

在分红方面，公司拟每10股现金分红2.7元（含税），合计分红4.1亿元，分红比例为30.05%。按公告日收盘价计算，股息率约为3.3%，显示了公司对股东的回报意愿。

报告也提示了潜在风险，包括市场竞争加剧、产业投资风险以及新能源业务拓展不及预期，这些因素可能对公司未来业绩产生影响。

总结

中新集团在2023年面临房地产市场下行带来的短期业绩压力，主要表现为营收和归母净利润的同比下滑，以及毛利率和净利率的收窄。然而，公司通过其“一体两翼”的战略布局展现出强大的战略韧性。核心的园区运营业务虽然受土地出让减少影响，但在自营载体出租率和优质企业入驻方面保持了高水平的运营效率。同时，产业投资业务实现高效增长，通过基金和直投有效赋能主业并贡献了可观收益；新能源业务也加速发展，成为未来业绩增长的重要驱动力。公司经营性现金流显著改善，显示出良好的财务健康状况。尽管分析师下调了短期盈利预测，但鉴于公司业务的协同发展和新兴业务的增长潜力，维持了“买入”的投资评级。未来，中新集团将继续依托其多元化战略，应对市场挑战，实现可持续发展，但仍需关注市场竞争、投资风险及新能源业务拓展进度等潜在风险。

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