九州通REITs发行受理事件点评报告：REITs已获受理，驱动价值重估

中心思想 REITs发行驱动价值重估 九州通公募REITs获得受理，标志着公司发展历程中的里程碑事件。此次REITs发行将通过提升资金周转效率，驱动公司价值重估，并有望大幅增厚归母净利润，拔高ROE中枢。 财务效益与融资模式创新 REITs模式不仅为公司提供了稳定、持续、稀缺的新融资渠道，避免了高成本权益融资，还将加速资金回笼与仓储物流建设，从而优化财务结构，提升盈利能力。公司丰富的医药物流仓储资产为REITs的持续扩募提供了坚实基础。 主要内容 事件背景与里程碑意义 2024年9月25日，九州通发布公告，其汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（公募REITs）已于9月24日获得证监会及交易所受理。同时，公司于2024年7月申报的pre-REITs也在稳步推进中。报告认为，此次REITs发行为公司发展历程上的里程碑事件，核心变量资金周转效率的提升将驱动公司迎来价值重估。 REITs对财务表现的深远影响 短期利润大幅增厚与成本优化 此次公募REITs发行对应账面价值3.23亿元的固定资产将出表，募得评估价值11.7亿元的权益资金。扣除发行费用及税费后，溢价部分预计将增厚公司利润不超过7亿元。若pre-REITs如期在年内落地，将产生净利润不超过11亿元。在成本端，九州通后续将采取租用出表仓储资产，预计新增租金成本约8000万元/年；但考虑到原有资产的折旧摊销（约3000余万元）及管理成本等的消除，预计每年新增成本影响相对有限。此外，九州通将自持34%的基金份额，未来REITs基金收益将体现在投资收益变动中。 资金周转效率与ROE中枢提升 通过REITs创新融资模式，公司将不再依赖其他高成本权益融资工具，同时也将加速资金回笼与仓储物流建设，实现流通资产周转率的提升。测算显示，假设公司未来维持70%的资产负债率、扣非利润率1.5%、资金周转天数为100天，则10亿规模的权益资金能撬动约23亿的负债，叠加一年周转3.6次，有望为公司贡献约120亿收入、1.8亿利润，从而推动公司快速发展，并有望拔高ROE中枢。 医药物流仓储资产的稀缺性与持续扩募潜力 资产稀缺性与收益稳定性 医药物流仓储资产具有较强的稀缺性与收益稳定性。药品经营企业资格认证对符合GSP相关标准的仓储面积及“现代化医药物流条件”有硬性要求，完善的质量管理体系及数字化、自动化能力的医药仓储具有较高壁垒。作为院外市场最大的商业公司，九州通在仓储物流资产的智能数字化水平、管理效率等方面具备较强竞争优势，收益预期稳定性强。 持续扩募能力与规模展望 公司仓储资产丰富，或可通过pre-REITs及REITs两种模式稳健持续扩募。首批公募REITs发行资产的仓储面积为17.2万平方米，首批pre-REITs发行资产的面积为24万平方米，而公司符合发行要求的仓储面积超330万平方米。参考公司首批REITs的资产规模以及评估价值增幅，预计存量仓储资产可支撑10年的持续扩募，对应合计募资规模或超280亿元。pre-REITs及REITs可配合持续年度发行，满足稳定的资金需求。 盈利预测与投资评级 由于REITs项目尚未正式落地，报告暂不考虑其发行带来的影响。预测2024-2026年公司收入分别为1618/1758/1919亿元，对应增速分别为7.78%/8.65%/9.12%；预计归母净利润分别为23.92/26.90/29.98亿元，同比增速分别为10.04%/12.43%/11.49%。截至2024年9月26日收盘价，对应2024年PE为11倍。报告维持“买入”评级。 风险提示 报告提示了以下风险：行业加速出清下导致上下游经营短期波动风险；创新分销业务拓展不及预期风险；财务杠杆及筹融资风险。 总结 九州通公募REITs的受理是公司发展的重要里程碑，预计将通过资产出表大幅增厚短期利润，并凭借创新融资模式显著提升资金周转效率和ROE中枢。公司拥有庞大且稀缺的医药物流仓储资产，具备长期持续扩募的潜力，为未来发展提供稳定资金支持。报告维持“买入”评级，并提示了行业波动、业务拓展及财务杠杆等相关风险。