政策支持行业健康发展，房贷利率持续下降

中心思想 政策定调与信贷环境持续改善，为行业复苏奠定基础 本报告核心观点指出，在国常会再次强调支持刚性与改善性住房需求的政策定调下，百城房贷利率与放款周期均创下2019年以来的新低，为行业恢复提供了坚实的政策与信贷基础。尽管整体市场仍处低温状态，但一线城市新房成交的环比上升以及政策端的持续宽松，预示着行业正朝着稳定健康的方向发展。 市场修复中的结构性分化：一线城市回暖与整体销售承压并存 报告强调，当前房地产市场呈现出明显的结构性分化特征。一方面，一线城市新房成交在环比和同比上均表现出积极信号，显著优于二线及三四线城市；另一方面，全国宅地成交、新房及二手房整体销售数据仍显示同比下降，尤其是土地市场累计成交面积同比骤减50%，反映出市场信心恢复存在区域和城市能级上的不均衡。 主要内容 行情回顾 地产行情回顾 本周A股房地产板块录得+2%的涨幅，在各板块中位列第11位，显示出一定的抗跌性。与此相对，港股房地产板块则表现疲软，本周下跌1.5%，在各板块中排名第23位。个股方面，A股涨幅前五的标的涨幅均在10%以上，而港股跌幅前五的标的跌幅则较为惨重，尤其是汇景控股跌幅达89.7%，显示出市场对不同区域、不同体量房企的信心存在巨大分化。 物业行情回顾 物业管理板块本周表现不佳，恒生物业服务及管理指数下跌3%，跑输恒生中国企业指数（+2.1%）和沪深300指数（-0.2%），相对收益分别为-5.1%和-2.7%。板块内部走势分化，华发物业服务等个股录得正收益，而弘阳服务、碧桂园服务等龙头标的则跌幅居前，反映市场对物业公司关联方风险和独立经营能力的持续审视。 数据跟踪 宅地成交 土地市场在经历了多城集中土拍后，本周重新回归低温。全国300城宅地成交建面为908万㎡，环比骤降47%，同比亦下降4%，平均溢价率仅为3%。从年初至今的累计数据看，全国300城宅地成交建面累计同比大幅下降50%，显示出房企投资意愿普遍低迷。华润置地、保利发展、滨江集团、中国海外发展和建发房产在权益拿地金额上位居行业前五，成为当前土地市场的核心买家。 新房成交 本周35城新房成交424万方，环比微增3%，但同比下降31%，显示出市场复苏动力不足。值得关注的是，一线城市表现亮眼，周环比增长23%，周同比增长13%，成为带动整体数据的主要力量。相比之下，二线及三四线城市表现疲软，周同比分别下降38%和44%，凸显出市场回暖的动能主要集中在核心一线城市。 二手房成交 15城二手房成交合计169万方，周环比下降5%，但周同比上升4%，显示出相较于新房市场的韧性。分城市能级看，三四线城市二手房成交在环比（+3%）和同比（+34%）上均表现最佳，而一线城市则同比大幅下降26%。这表明二手房市场的复苏在低线级城市依靠低基数实现了增长，而一线城市则受到前期高价和政策调控的影响，成交动力有所减弱。 重点城市库存与去化周期 截至本周，12城商品房库存为1.58亿平米，环比微增0.7%，同比上升9.4%。以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为19个月，较上周微降0.1个月，但同比增加6.8个月。整体库存压力依然较大，尤其是部分二线城市如南京、福州等去化周期较长，反映出区域市场供需失衡的状况。 地产行业政策和新闻 本周政策层面继续释放积极信号，国务院常务会议和银保监会均表态支持房地产市场平稳健康发展，强调保障住房刚性需求和合理支持改善性需求。地方层面，长沙、徐州、南京等地出台公积金新政或购房补贴政策，以刺激需求入市。其中，长沙将公积金贷款额度提高至70万元，二套房首付比例降至40%，政策力度较为显著。此外，南京放宽了积分落户的社保缴纳计算范围，旨在通过吸引人口落户来稳定楼市需求。 地产公司动态 公司动态方面，呈现出分化与调整并存的态势。一方面，央企和国企如中国铁建、中国海外发展、万科等继续通过发行债券、中期票据等方式进行融资，展现了较强的融资能力。另一方面，部分民营房企面临压力，如建业地产通过引入河南铁建投集团下属平台作为国资股东，化解流动性风险；而中国恒大则公告了恒大物业134亿元存款被划扣事件的初步调查结果，并调整了高管团队，反映出行业出清和风险化解仍在持续。 物管行业政策和新闻 物业管理行业方面，中指研究院发布了2022半年度物业行业趋势报告，为行业提供了新的发展思路。马鞍山市印发了专项行动方案，旨在实现物业管理全覆盖并提升服务质量，这预示着行业政策环境正逐步向规范化、精细化方向发展。 物管公司动态 物管公司动态同样显示出业务拓展与风险隔离的趋势。华润万象生活与阿里巴巴签约，对其位于武汉、南京的商业项目进行资产运营管理，体现了头部物企在轻资产运营领域的拓展能力。而恒大物业则因其关联方中国恒大的存款问题导致高管变动，再次凸显了物管公司独立运营、防范关联方风险的重要性。 总结 本报告系统梳理了2022年7月下旬房地产市场的运行情况，核心结论如下：政策端“暖风”频吹，国常会及银保监会的表态为行业稳定注入强心针，地方层面的公积金和购房补贴政策也逐步落地，为市场提供了需求支撑。信贷端持续优化，7月房贷利率创下2019年以来新低，放款周期缩短至25天，极大地降低了购房门槛。然而，市场基本面复苏仍需时间，尤其表现在土地市场成交面积大幅下滑，以及新房、二手房成交在环比和同比上呈现的复杂分化态势。报告强调，在当前政策与信贷双重利好的背景下，具备核心城市积极拿地能力和改善型产品优势的房企（如绿城中国、建发国际、滨江集团）以及独立经营能力强的民营物企（如碧桂园服务），有望率先抓住行业复苏的红利。整体来看，行业正处于筑底修复的关键时期，“政策底”已现，但市场底部的确认和销售端的真正回暖仍需更多时间和信心积累。