公司首次覆盖报告：园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展

中心思想

战略转型与核心优势

• 中新集团作为园区开发运营的领军企业，紧密围绕国家“新型城镇化”、“长三角一体化”战略和“一带一路”倡议，成功构建了以园区开发运营为主体，产业投资和绿色公用为两翼的“一体两翼”发展格局。
• 公司深耕长三角地区，通过产城融合园和区中园的同步扩张，有效承接产业转移，并积累了丰富的产业招商和运营经验，持续释放开发业绩，奠定市场领先地位。

多元业务增长与财务韧性

• 绿色公用业务聚焦新能源领域，通过中新绿发、中新春兴、中新旭德等多个平台加速拓展分布式光伏电站等项目，力争实现3年2GW的持有规模，成为公司新的业务增长极。
• 产业投资业务通过基金投资和科创直投，深度赋能主业，拉动区域产业发展，尤其在新材料、新能源等新兴产业领域投资占比高，有效降低投资风险。
• 公司财务结构健康，资产负债率和净负债率保持低位，并成功拓展债券融资渠道，为未来发展提供了充足且低成本的资金保障。
• 预计公司2022-2024年归母净利润将持续增长，当前估值低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级。

主要内容

1、立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业

1.1、深耕园区运营，推动产业发展

• 中新集团由中国和新加坡两国政府于1994年共同投资设立，作为苏州工业园区的开发主体和中新两国合作载体，于2019年2月在上海证券交易所挂牌上市。
• 公司以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了“一体两翼”发展格局，即以园区开发运营为主体，以产业投资和绿色公用为两翼支撑，旨在实现高水平产城融合。
• 战略布局聚焦“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索一带一路”，通过多层次产业投资布局，促进产业导入和发展。

1.2、中新两方财团注资，品牌输出园区载体

• 中新集团自1994年由中新两国财团合资设立，截至2022年上半年，两国财团合计持股比例达72%，股权结构稳定。

1.3、园区开发运营为主业，两翼业务不断发展

• 公司自2016年起逐步处置旗下房地产业务，并于2019年开始剥离住宅房地产开发经营和销售业务，聚焦园区主业。
• 2021年公司营收达39.2亿元，同比增长14.7%；2022年上半年营收24.2亿元，同比增长17.4%，业绩表现稳中向好。
• 2022年上半年，绿色公用和产业投资业务营收占比有所下降，但伴随两翼业务的不断发展，预计将形成公司新的业务增长极和利润增长点。

2、园区业务：产城融合园区与区中园同发展

2.1、扎根苏州工业园，园区发展稳中向好

• 中新集团作为苏州工业园区的运营平台，将园区打造为国内产业园区标杆，在2016-2021年国家级经开区综合考评中实现六连冠。
• 苏州工业园区采取独特的“2+3+1”产业体系，即新一代信息技术、高端装备制造两大主导产业，生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业，以及现代服务业。
• 2021年园区实现地区生产总值3330.3亿元，同比增长10%；进出口总额1119.7亿美元，同比增长18.9%，园区的持续发展为中新集团提供了有力支撑。

2.2、战略布局长三角，产城融合园运营良好

• 公司立足苏州，深耕长三角，通过苏州工业园区、苏锡通科技产业园、中新嘉善现代产业园、中新苏滁高新技术产业开发区等项目，形成围绕上海的梯度扇形布局，有效承接产业转移。
• 截至2022年上半年，公司南通、滁州、嘉善、苏银4个大型产城融合园总投资额均超过350亿元。
• 公司业务模式不断优化，从土地分成模式（如苏锡通、苏滁）到PPP模式（如嘉善）再到轻资产模式（如苏银），但始终保持在各产城融合园区的开发主体地位。
• 2022年9月，公司与常熟市政府、常熟高新区签署商务总协议，共同打造中新昆承湖园区，规划面积约46平方公里，将形成“一湖十岛”空间布局，并计划重资产投入区中园项目。

2.3、以产为核，区中园业务资产优质

• 2021年，中新集团将区中园业务纳入主体板块范畴，旗下子公司中新智地全面向以区中园拓展运营为核心的业务转型。
• 截至2022年上半年，公司在长三角区域拓展面积超1800亩，在建、拟建面积约135万平方米，运营工业载体近140万方。
• 苏州园区内工业载体综合出租率超95%，入驻企业362家，包括26家世界500强企业和61家高新技术企业。
• 公司区中园项目主要分布在长三角相对发达地区，经济水平和地理位置优越，未来有机会通过REITs等方式实现循环滚动开发。

3、两翼业务协同联动，产业投资和绿色公用齐发展

3.1、多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能

• 公司主要通过基金投资和科创直投两种模式布局科创及新兴产业投资，形成了母基金、子基金及项目直投的多层次布局。
• 投资产业选择围绕园区开发运营主业，覆盖生物医药、新材料、人工智能、电子信息、装备制造、新能源等苏州工业园区及各产城融合园区主导产业。
• 截至2022年6月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约30亿元，拉动基金落地规模超500亿，其中落地苏州工业园区的规模超200亿元。
• 所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目约82亿元，拉动项目总投资约314亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高（43%）。
• 直投业务坚持“投早、投小、投硬科技、投园区”理念，截至2022年上半年累计投资项目19个，认缴金额约3.4亿元。
• 公司产业投资业务具备市场化判断和区域开发主体判断的双重优势，能有效降低投资风险并吸引市场化机构合作。

3.2、绿色公用服务园区发展需求，新扩多平台探索新能源业务

• 中新集团旗下中新公用围绕“双碳”目标，重点布局新能源业务，构建以中新绿发为投资发展