房地产行业周观点：银监会支持房地产行业良性循环和健康发展

中心思想 金融政策持续支持，按揭放款加速助力需求释放 银保监会明确表态支持房地产行业良性循环和健康发展，2022年6月新增房地产贷款2003亿元，其中房地产开发贷款新增522亿元，按揭贷款放款速度已达2019年以来最快水平。政策端强调满足刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，有助于缓解房企短期流动性压力。 行业销售虽已触底回升，但拿地开工仍然低迷，房地产开发投资滞后下行尚未结束。宽松的政策环境与结构性复苏的市场格局将持续驱动行情演绎，需关注企业销售回款与融资能力的分化。 竞争格局重塑下的三条投资主线 民企出清后，竞争格局优化，地方国企与全国性龙头受益于集中度提升。推荐三条主线：1）受益于竞争格局改善的地方国企（如浦东金桥）；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头（如保利发展、万科A、绿城中国）；3）高评级的稳健经营民企（如滨江集团、旭辉控股集团）。 主要内容 销售回顾（07.16-07.22） 重点监测33城合计成交面积312.5万㎡，环比上周增长0.6%，但2022年累计成交9359.3万㎡，累计同比下降41.0%，显示累计销售仍处深度收缩区间。 各能级城市表现分化：一线城市成交78.8万㎡，环比增长12.6%，累计同比下降31.1%，环比改善最为明显；二线城市成交162.1万㎡，环比下降0.1%，累计同比下降32.7%，走势平稳；三线城市成交71.6万㎡，环比下降8.5%，累计同比下降54.3%，压力最大。 土地供应（07.11-07.17） 百城土地宅地供应规划建筑面积486万㎡，2022年累计供应27313万㎡，累计同比下降46.3%，供应端收缩显著。供求比为1.33，供需关系略显宽松。 供应结构上，一线城市本周无土地供应；二线城市供应240万㎡，累计同比下降41.6%；三四线城市供应246万㎡，累计同比下降50.6%，三四线收缩幅度更大。 土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3900元/㎡，近四周平均挂牌均价6781元/㎡，环比增长2.8%，同比增长65.4%，主因结构性变化。二线城市挂牌均价3331元/㎡，近四周平均起拍楼面价4245元/㎡，环比下降1.0%，同比增长60.4%；三四线城市挂牌均价4453元/㎡，近四周平均起拍楼面价3663元/㎡，环比下降2.8%。 土地成交（07.11-07.17） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积1531万㎡，2022年累计成交20559万㎡，累计同比下降55.0%，成交端疲弱。一线城市无成交；二线城市成交1223万㎡，累计同比下降51.3%；三四线城市成交308万㎡，累计同比下降57.5%。 成交价格与溢价：百城平均成交楼面价为8804元/㎡，环比增长114.0%，同比增长68.0%，高价地成交推高均价；整体溢价率仅为3.0%，2022年平均楼面价5930元/㎡，同比增长3.0%，但溢价率较去年同期下降14.0个百分点，反映房企出价谨慎。 分城市能级看，二线城市成交楼面价10023元/㎡，溢价率3.2%，2022年平均楼面价7084元/㎡，同比增长10.5%，溢价率较去年同期下降13.3个百分点；三四线城市成交楼面价3976元/㎡，溢价率0.7%，2022年平均楼面价3386元/㎡，同比下降19.8%，溢价率大幅下滑19.8个百分点，市场冷热不均明显。 总结 银保监会继续释放支持信号，按揭放款加速有利于稳定住房消费，开发贷支持缓解房企资金链压力，但政策传导至投资端仍需时间。 销售端环比出现企稳迹象，尤其一线城市改善明显，但累计同比仍大幅下滑，市场整体尚未走出低谷。土地市场供需两端均大幅收缩，溢价率处于低位，房企拿地逻辑转向重视销售去化，区域分化加剧。 行业投资滞后下行风险尚未解除，但结构性机会显现：地方国企及央企受益于融资优势与竞争格局改善，优质民企则依靠稳健经营保持韧性。维持行业“增持”评级，建议关注三条主线相关标的。需警惕融资环境及调控政策超预期收紧的风险。