10万亿元化债背景下房地产健康发展税收政策即将推出

中心思想 宏观政策协同发力，化解地方债务风险 本报告核心观点指出，中国政府正通过一系列强有力的宏观政策组合拳，旨在有效化解地方政府隐性债务风险，为经济发展和民生保障腾出空间。通过增加地方债务限额和专项债券安排，直接增加了10万亿元的化债资源，预计将使2028年之前地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，显著减轻了地方财政压力。 房地产市场迎来多维度支持，促进健康发展 在化债背景下，房地产市场正获得多维度政策支持，以促进其健康发展和激活经济复苏力度。即将推出的房地产相关税收政策，以及“国家队”下场收购存量商品房用作保障性住房或安置房的模式，正在郑州、广州、佛山等城市加速落地。这些措施旨在修复市场预期，稳定楼市，并最终传导至经济基本面。 主要内容 地方债务化解方案与成效 1.1 10万亿元化债资源部署 2024年11月8日，十四届人大常委会第十二次会议审议通过了近年来力度最大的化债举措。具体部署包括： 增加地方债务限额6万亿元：这笔资金将主要用于置换存量隐性债务，旨在优化地方政府债务结构，降低融资成本，并为地方经济发展和民生保障创造更宽松的财政环境。根据相关安排，新增债务限额全部为专项债务限额，一次报批，分3年实施，即2024年至2026年每年2万亿元。 连续5年每年安排8000亿元专项债券用于化债：从2024年开始，我国将连续5年从新增地方专项债券中安排8000亿元，专门用于化解隐性债务，累计可置换隐性债务4万亿元。 总计10万亿元化债资源：综合上述两项措施，此次会议直接增加了地方化债资源总计10万亿元（6万亿元新增债务限额加上4万亿元专项债券安排）。 1.2 隐性债务压力显著减轻 在政策协同发力下，地方政府的隐性债务压力预计将得到显著缓解。 隐性债务总额大幅下降：财政部部长蓝佛安表示，在政策协同发力之后，2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额将从原先的14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元。 棚改隐性债务处理：对于2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍将按照原合同偿还，体现了政策的连续性和稳定性。 房地产市场支持政策与实践 2.1 税收政策即将推出 为支持房地产市场健康发展，相关税收政策已按程序报批，并将于近期推出。财政部部长助理宋其超在10月17日国新办发布会上透露，财政部正抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要涉及增值税和土地增值税。 增值税调整：除北京、上海、广州、深圳外，全国其他城市将一律不区分普通住宅与非普通住宅。 北上广深土地增值税优惠：在北京、上海、广州、深圳，个人销售购买两年以上的普通住宅将免征土地增值税。 2.2 “国家队”收房模式加速落地 “国家队”下场收购存量商品房用作保障性住房是今年房地产市场的重点工作，近期进展明显提速。这一模式旨在消化房地产库存，稳定市场预期，并增加保障性住房供给。 2.3 重点城市实践案例 多个城市已积极响应并落地相关政策： 郑州：11月7日发文，公开征集存量商品房用作保障性住房项目。房源要求包括：已建成未出售的商品房或优质在建房源项目；区位交通便利、配套完善、具备一定设计水平、园林景观、物业服务等品质保证；单套建筑面积原则上控制在120平方米以内；收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。 广州：同日，首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金已落地，两家银行陆续向有关项目发放首期2.5亿元专项借款，用于收购存量商品房用作村民安置房。 佛山：近期也获得了购买安置房的专项借款11.9亿元。 2.4 存量商品房用作保障性住房/安置房 上述城市实践表明，通过专项借款收购存量商品房用作保障性住房或安置房，成为当前解决房地产库存问题和满足住房需求的重要途径。这不仅有助于盘活存量资产，也为地方政府提供了灵活的住房保障解决方案。 房地产市场回暖迹象与展望 3.1 楼市“止跌回稳”态势初现 在各项政策支持下，全国楼市已初步呈现“止跌回稳”态势，市场信心正在逐步恢复。 3.2 土地市场活跃度提升 近期土地市场也出现了积极变化，部分城市地块成交活跃，溢价率提升： 成都：11月6日，成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于高新区大源板块的一宗58.9亩地块，在8家房企经过84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平方米、溢价率46%竞得，刷新了高新区楼面价纪录，成为区域单价“新地王”。 北京：11月5日的北京土拍中，海淀区功德寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，分别被绿城中国和越秀地产竞得，成交金额分别为51.75亿元和63.825亿元，溢价率均达15%。 3.3 政策预期对市场信心的影响 报告分析认为，接下来对于地产的持续支持，将逐渐激活土地拍卖市场，使得新房和二手房的预期重新修复，并且最终反映到经济基本面之中。 总结 本报告深入分析了在10万亿元化债背景下，中国房地产市场所面临的机遇与挑战。通过增加地方债务限额、专项债券安排以及“国家队”收房等一系列强有力的宏观政策，地方政府的隐性债务压力将得到显著缓解，为经济发展创造了有利条件。同时，即将推出的房地产税收政策，以及郑州、广州、佛山等地积极探索的存量商品房收购模式，正为房地产市场注入新的活力，促进其健康发展。当前楼市已呈现“止跌回稳”态势，土地市场活跃度提升，预示着市场信心正在逐步恢复。这些政策的协同发力，有望修复市场预期，稳定房地产行业，并最终对中国经济基本面产生积极影响。然而，后续政策力度不及预期和全球经济衰退风险仍需警惕。