房地产行业跟踪周报：二手房成交面积持续增长，国常会提推动房地产市场平稳健康发展

中心思想 市场动态与政策展望 本周房地产市场呈现新房成交量环比下降、同比下降，而二手房成交量环比上升、同比上升的分化态势。政策层面，国务院常务会议明确提出要持续推动房地产市场平稳健康发展，预示着政策支持的持续性。地方政府也积极出台多项优化政策，包括购房补贴、公积金贷款调整及住房套数查询规则优化等，以稳定市场预期、刺激需求。 投资策略聚焦 鉴于当前市场环境和政策导向，报告建议投资者关注房地产开发、物业管理和房地产经纪三大板块。在开发领域，推荐综合实力强的国企及优质民企；物业管理方面，强调市场化外拓能力和拓宽服务边界的公司；房地产经纪则看好二手房市场复苏背景下的平台龙头企业。 主要内容 1. 板块观点 房地产开发 当前政策已将稳定健康的房地产市场视为经济发展转型的必要条件，认为“止跌回稳”是本轮周期的政策拐点。建议关注大股东综合实力较强的地方性国企及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，并建议关注绿城中国。 物业管理 房地产行业正经历显著变化，短期内股价弹性最大的标的为市场对其大股东/关联方开发商稳健经营存在分歧的公司。长期来看，具备市场化外拓能力和拓宽服务边界能力的公司具有投资价值。综合考虑短期和长期因素，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 房地产经纪 自2022年8月以来，二手房市场率先复苏并持续好于新房市场，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。购房者对新房交付和质量信心不足，需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计将承接更多刚需和改善型刚需。在中长期，建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，并建议关注我爱我家。 2. 房地产基本面与高频数据 2.1. 房产市场情况 上周（2025.4.14-2025.4.18）新房市场表现疲软，36城新房成交面积为155.8万平方米，环比下降0.5%，同比下降12.6%。截至4月18日，今年累计成交2931.4万平方米，同比微增0.3%。一线城市中，北京环比下降21%，上海、广州、深圳则分别环比上升8%、20%、50%。 二手房市场则持续活跃，15城二手房成交面积达186万平方米，环比增长1.4%，同比增长12.5%。截至4月18日，今年累计成交2416.7万平方米，同比增长27.2%。 库存及去化方面，13城新房累计库存7738.2万平方米，环比增长0.4%，同比下降12.0%。去化周期为16.7个月，环比增加0.9个月，同比减少5.5个月。其中，一线城市去化周期为11.8个月，三四线城市高达47.3个月。 2.2. 土地市场情况 上周（2025.4.14-2025.4.20）百城土地供应数量为351宗，环比下降28.4%，同比下降24.4%；供应规划建筑面积1705.4万平方米，环比下降20.0%，同比下降11.6%。截至4月20日，今年累计供应土地数量6643宗，同比下降13.4%；累计供应建筑面积33906.8万平方米，同比下降15.8%。 土地成交方面，上周百城土地成交建筑面积751.2万平方米，环比大幅下降53.8%，同比下降60.3%；成交楼面价为890元/平方米，环比下降20.3%，同比下降67.8%。土地溢价率为4.9%，环比下降2.0%，同比上升2.2%。截至4月20日，2025年累计成交土地建筑面积31115.8万平方米，同比下降8.5%。 2.3. 房地产行业融资情况 上周房地产企业发行境内信用债14支，发行金额合计121.1亿元，环比下降37.7%，同比增长11.5%。同期偿还金额179.1亿元，导致净融资额为-58亿元。2025年至今，房地产企业累计发行信用债187支，合计发行金额1565.4亿元，同比增长4.4%。 3. 行情回顾 上周（2025.4.14-2025.4.18）房地产板块（中信）涨幅为3.8%，同期沪深300和万得全A指数涨幅分别为0.6%和0.4%，房地产板块超额收益分别为3.2%和3.4%，在29个中信行业板块中位列第2。 个股方面，上周上涨个股共91支，其中荣丰控股、天保基建、大千生态、渝开发、ST中润涨幅居前。重点房企中，建业地产、我爱我家、ST金科、佳兆业集团、越秀地产涨幅居前。 4. 行业政策跟踪 中央层面，4月18日国务院常务会议强调要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。 地方层面，多地出台优化政策：上海市宣布应届毕业生两年内可凭毕业证申请保租房；青岛市推出12项新政，包括二孩/三孩家庭购房补贴、青年“低月供”贷款产品、高校毕业生免租住宿及“卖旧买新”支持；苏州市调整公积金贷款政策，多子女家庭和改善型住房贷款额度可上浮；吉林市也支持多子女家庭贷款购房，最高贷款额度上浮30%；杭州市调整契税优惠住房套数查询规则，以购房所在区行政区域为查询范围。 5. 投资建议 4月第3周新房成交环比和同比均下降，二手房成交则环比和同比均上升。国务院常务会议重申推动房地产市场平稳健康发展。投资建议维持：房地产开发领域推荐华润置地、保利发展、滨江集团，关注绿城中国；物业管理领域推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；房地产经纪领域推荐贝壳，关注我爱我家。 6. 风险提示 报告提示了三项主要风险：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。 总结 本周房地产市场呈现新房销售下行、二手房销售上行的分化格局。政策层面，中央强调市场平稳健康发展，地方政府积极出台多项支持性政策，旨在稳定市场预期并刺激需求。房地产板块表现强劲，位列中信行业涨幅前茅。报告建议投资者关注具备竞争优势的房地产开发商、拥有市场化能力的物业管理公司以及受益于二手房市场复苏的经纪平台，同时警示政策、销售及信用风险。