园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展

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中新集团（601512）深度研究报告摘要

中心思想

本报告深入分析了中新集团（601512）作为园区开发龙头的稳固地位，及其在新能源和投资业务方面的高速发展潜力。核心观点如下：

• 园区开发龙头地位稳固： 中新集团凭借中新合资背景和在苏州工业园区的深耕经验，在园区开发运营领域具有领先优势，尤其是在产城融合和区中园业务方面。
• “一体两翼”战略驱动增长： 公司优化后的“一体两翼”发展格局，以园区开发运营为主体，产业投资和绿色公用为两翼，形成协同效应，为公司带来新的增长动力。
• 新能源及投资业务前景广阔： 公司积极布局新能源（分布式光伏）和产业投资领域，响应国家政策，有望成为公司未来业绩的重要增长点。

主要内容

1. 公司概览：中新合资的园区开发企业龙头

• 中新联姻，聚焦园区开发运营： 中新集团由中国、新加坡两国政府于1994年合作设立，是中新合作的重要载体，为苏州工业园区的开发建设做出了重大贡献。公司不断借鉴创新、复制推广中新合作成功经验，确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略。
• 股权架构稳定，管理团队经验丰富： 公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比例为46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。

2. 园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进

• 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区： 公司异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目5000多个，实际利用外资323亿美元，累计引进92家世界500强企业项目156个。
• 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发： 截至2020 年末，公司待出让商住用地 1285.7 公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级土地开发。2022年，土地一级开发存货为109.9亿元，后续业绩增长可期。
• 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平： 公司区中园布局基本实现了沪宁产业创新带重点城市的全覆盖，表面处理产业园项目也分别围绕上海、南京、合肥三大都市完成了布局。公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为95%，各类载体综合出租率超90%。区中园业务租金收入每年超过4亿元，毛利率始终保持在40%以上。

3. 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业

• 产业投资：聚焦区域主导产业，开展多层次投资布局： 截至2022年末，公司累计认缴投资了38支基金，合计认缴金额35亿元，累计拉动各园区总投资近470亿元。在科创直投方面，公司累计投资科技类项目25个，累计投资金额4.4亿元，拉动总投资45亿元。
• 绿色公用：响应双碳政策，重点发展分布式光伏： 2022年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计装机容量超过100兆瓦，未来三年努力向2GW目标迈进。

4. 营收增长稳定，财务结构健康

• 业绩稳健增长，经营持续优化： 公司2022全年实现营收47.4亿元，归母净利润16.1亿元。其中园区开发业务实现营收38.7亿元，绿色公用业务7.6亿元。
• 负债水平优秀，财务结构健康： 公司净负债率逐步提升至24.9%，现金短债比下滑至1.86，财务结构健康。

5. 盈利预测投资建议

• 盈利预测与估值： 预计2023/2024/2025年营收为55.6/64.3/73.5亿元；归母净利润为18.0/20.1/22.3亿元；对应的EPS分别为1.20/1.34/1.49元/股。
• 投资建议： 根据可比公司估值，给予其2023年10.3倍PE估值，对应目标价为12.4元/股。首次覆盖给予“买入”评级。

6. 风险提示

• 苏州及周边地区经济发展停滞风险
• 土地市场下行风险
• 宏观经济环境及政策风险

总结

中新集团作为中新合资的园区开发龙头，凭借其在苏州工业园区的成功经验和“一体两翼”的发展战略，在园区开发运营领域具有稳固的领先地位。同时，公司积极布局新能源和产业投资领域，有望成为未来业绩的重要增长点。首次覆盖给予“买入”评级，目标价12.4元/股。