园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展

中心思想

园区开发龙头地位稳固，一体两翼战略驱动多元增长

中新集团作为中国与新加坡两国政府合资设立的园区开发运营龙头企业，凭借其在苏州工业园区深耕二十余年的成功经验，确立了行业领先地位。公司通过优化“一体两翼”发展格局，以园区开发运营为主体，以产业投资和绿色公用为两翼支撑，实现了业务的协同发展和多元化增长。

核心竞争力与未来增长潜力

公司在土地一级开发方面拥有丰厚的土地储备，为未来业绩增长奠定坚实基础；区中园业务积极外拓，保持高利润率水平。同时，产业投资聚焦区域主导产业，通过基金和直投拉动大量社会资本；绿色公用业务积极响应“双碳”政策，在分布式光伏等新能源领域展现出高速发展潜力。公司财务结构健康，营收和归母净利润持续稳健增长，具备长期投资价值。

主要内容

1. 公司概览：中新合资的园区开发企业龙头

1.1. 中新联姻，聚焦园区开发运营

• 公司背景与定位： 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（中新集团）于1994年8月由中国、新加坡两国政府合资设立，是苏州工业园区开发建设的核心主体和中新合作的重要载体。公司在商务部国家级经济技术开发区综合发展水平考核中实现六连冠，形成了独特的中新合作品牌优势。
• 发展历程： 公司发展可分为奠定基础期（1994-2000年，完成首期建设，引入新加坡“敲门招商”模式）、加速发展期（2001-2005年，启动二、三期开发，形成产业体系）、转型外拓期（2006-2018年，深化转型升级，将园区经验输出至宁夏银川、江苏宿迁、南通、浙江嘉善和安徽滁州等地）和改革扩张期（2019年至今，成功上市，全面退出商住房地产销售业务，优化“一体两翼”发展格局）。
• “一体两翼”发展格局： 2021年，公司将原两翼之一的区中园业务纳入主体板块，将产业投资从业务节点升级为重要一翼，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。园区开发运营业务涵盖土地一级开发、工程代理、物业管理、招商代理、软件转移以及长租公寓、工业厂房及科研载体的开发与运营；绿色公用业务则包括水务、燃气、热电、环境技术和能源服务等公用事业基础设施的投资、建设、运营和管理。

1.2. 笃行致远，公司股权架构稳定

• 股权结构： 公司控股股东为苏州中方财团控股股份有限公司（持股46.8%），最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府。新加坡-苏州园区开发财团和港华投资有限公司分别持股25.2%和9%，其他股东合计持有19%的股份，股权结构稳定。
• 管理团队： 公司高管团队由中方和新方成员组成，具备丰富的行业认知及园区开发、招商、金融和经营管理经验。现任董事长赵志松先生从事园区开发运营逾20年，拥有深厚背景；董事尹健从事招商工作逾10年；周衡翔拥有20多年能源领域经验，团队架构完备，保障公司持续创新发展。

2. 园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进

2.1. 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区

• 成功复制新加坡经验： 苏州工业园区作为中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，异地复制了新加坡裕廊工业园区的发展经验，并实现了方法本地化和成果制度化。园区遵循“先规划后建设，先地下后地上”的开发建设原则，具备强大的规划执行力。
• 政企分离高效运营： 借鉴裕廊工业园区模式，苏州工业园区建立了“精简、统一、高效”的管委会，负责行政管理职能，而中新集团作为开发主体，充分发挥了“小政府、大企业”的优势，提升了运营效率。
• 得天独厚的政策优势： 苏州工业园区享有国家层面的特殊政策支持，包括相当于省级外事管理权限、全国唯一的涵盖医疗、住房、养老和失业救济等社会保障的公积金制度，以及项目审批、财政税收、金融债券、海关监管等方面的优惠政策，为园区快速发展创造了良好条件。
• 特色产业体系： 园区瞄准科技前沿，形成了“2+3+1”特色产业体系，包括新一代信息技术、高端装备制造两大千亿级支柱产业；生物医药、纳米技术应用、人工智能三大特色新兴产业；以及现代服务业。这四大产业集群共同推动园区经济发展。
• 卓越的发展水平： 经过28年发展，苏州工业园区累计吸引各类外资项目超过5000个，实际利用外资323亿美元，引进92家世界500强企业项目156个。在商务部2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价中，苏州工业园区综合排名位居第一，实际利用外资和进出口总额分别位列第四和第一，显示出其全国龙头地位。
• 经济指标稳健增长： 2022年，苏州工业园区地区生产总值达3515.6亿元，同比增长3.3%；规模以上工业总产值达6850.2亿元，同比增长8.0%。投资总额达92.4亿美元，实际利用外资19.8亿美元。进出口总额为1077.9亿美元，同比略减3.7%。各项经济指标总体呈现“稳中有进、稳中育新”的发展态势。

2.2. 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发

• 全产业链优势： 在产城融合园区开发领域，公司具备项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服务、软件转移、产业投资的全产业链优势，能够提供菜单式服务。
• 战略布局： 公司确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略。围绕“长江经济带”和“长三角一体化”战略，布局了中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新昆承湖等产城融合园区；围绕“一带一路”倡议，布局了苏银产业园和缅甸新加坡工业园区；围绕“新型城镇化”战略，实施了中新海虞花园城、中新鸷山桃花源项目；围绕“江苏省南北共建园区”战略，布局了苏州宿迁工业园。
• 土地一级开发模式： 土地一级开发是公司园区开发运营业务的核心收入来源，分为收益分成模式（根据拍卖所得扣除税费确定收益）和成本加成模式（根据实际成本加成一定比例确定收益）。
• 丰厚土地储备： 截至2020年末（公司最新披露数据），公司待出让商住用地1285.7公顷，工业用地838.3公顷，公益用地232.8公顷。其中，苏滁高新区待出让商住用地769.2公顷（占总面积59.8%），嘉善现代产业园待出让商住用地244.3公顷（占总面积19.0%）。粗略估计，公司待出让商住土储可保证近十年的一级土地开发需求。
• 存货结构： 2019年公司去化房产业务后，所获资金投入土地一级开发业务，存货迅速增长。2022年，土地一级开发存货为109.9亿元，占总存货的99.8%，其中中新嘉善项目以55.24亿元占比土地一级开发存货的50.3%，为后续业绩增长提供了可观的保障。

2.3. 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平

• 区中园业务发展： 2021年公司将区中园业务纳入主体板块。公司旗下中新智地全面退出房地产业务后，围绕上海都市圈和沪宁产业创新带，在苏州、吴江等地落地高标准工业载体项目，并在南通海门等地布局工业绿岛表面处理产业园等特色产业园区项目，开发运营面积约280万平方米，其中约160万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。
• 物业类型与外拓成果： 公司区中园物业储备类型丰富，2019年厂房占比近57.0%，长租公寓占比17.2%，办公楼占比14.9%。2021-2022年，公司积极外拓，新增落地了吴江苏州湾智能制造产业园、中新智地（句容）智能制造产业园、滁州天长工业绿岛表面处理产业园等项目，新增建筑面积近60万平方米，基本实现了沪宁产业创新带重点城市的全覆盖。
• 高出租率与租金收入： 公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为95%，各类载体综合出租率超过90%。入驻企业包括23家世界500强企业和44家领军人才企业。中新嘉善现代产业园的中新智慧园一期和苏锡通园区的中新智能制造产业园一期投入运营后，出租率已达70%左右，租金水平均处于当地第一梯队。区中园业务租金收入每年超过4亿元，毛利率始终保持在40%以上，显示出稳定的盈利能力。

3. 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业

3.1. 产业投资：聚焦区域主导产业，开展多层次投资布局

• 基金投资成果： 截至2022年末，公司累计认缴投资了38支基金，合计认缴金额35亿元。这些基金促成近40个招商项目落户苏州工业园区及各产城融合园区，累计拉动各园区总投资近470亿元。所投基金重点聚焦生物医药、半导体、高端制造、新材料、信息技术等领域，投资阶段以初创期、早中期为主，兼顾成长期、成熟期。截至2022年末，基金所投项目中国家级“专精特新”项目超120个，上市、已报会和拟报会项目增至70个，基金整体估值稳步增长。
• 科创直投进展： 2022年，公司通过中新园创一期和中新园展一期新增投资“专精特新小巨人”及其他各类重大科技类项目共计12个，包括铠欣、中瑞宏芯等半导体项目和恩医科技、士泽生物、赛普生物等医疗健康项目。截至2022年末，公司累计投资科技类项目25个，累计投资金额4.4亿元，拉动总投资约45亿元，有效助推园区优质企业发展。
• 融资能力： 2022年6月，公司创新创业公司债券申请获证监会审批通过，注册额度20亿元，募集资金主要用于产业投资板块。同年7月，首期10亿元债券成功发行，票面利率2.96%，认购倍率达4.29倍，体现了资本市场对公司产业投资战略的认可。

3.2. 绿色公用：响应双碳政策，重点发展分布式光伏

• 中新公用业务范围： 中新公用是中新集团旗下开展绿色公用业务的控股子公司，成立于1994年。其业务涵盖新能源（分布式光伏、储能等）、新环保（表面处理产业园、工业废水处理等）和城市公用事业（水务、燃气、热电等），致力于成为国内一流的园区绿色发展服务商。
• 新能源业务：
  • 分布式光伏： 光伏是公司绿色公用业务的重点发展领域，受益于国家“双碳”政策和一系列利好政策（如2021年国家能源局提出2025年非化石能源消费占比达20%左右，2022年中央一号文件再次提及光伏扶贫）。2022年公司设立中新绿能，从事屋顶光伏分布式能源站的投资建设和运营，并与固德威、旭杰建筑合资成立中新旭德抢占市场。目前已累计建成投运分布式光伏电站超过40个，累计装机容量超过100兆瓦，并设定了未来三年向2GW目标迈进的宏伟目标。
  • 集中供冷： 公司将“区域热、电、冷三联供”能源供应模式引入苏州工业园区，实现能源梯级利用。以月亮湾商务区供冷中心为例，设计装机容量3万美国冷吨/时，每年可实现集中供冷240万美国冷吨，减排二氧化碳8000吨/年，相当于种植36万棵树。
  • 光源科技： 公司通过合同能源管理模式，为市政路灯、商业载体、工业厂房等进行光源改造，平均降低能耗约70%，照度提高30%-3倍以上，实现光源智慧化管理。
  • 售电业务： 公司售电业务在苏州工业园区排名第一，代理用户超过100家，涵盖电子、食品、医药等多个行业，交易电量占园区总成交电量的40%以上，服务三星、惠氏、艾默生等知名企业。
• 新环保业务：
  • 表面处理产业园： 公司投资、建设和运营表面处理产业园，服务长三角区域。例如，海门“工业绿岛”循环经济产业园项目总投资20亿元，安徽舒城表面处理产业园项目设计污水处理能力6000吨/日。
  • 工业废水处理： 公司专注于工业废水技术研发、设计、建设和运营，拥有高效生化、零排放处理、重金属回收等核心技术，为产业园区提供综合解决方案，服务华星光电等知名客户。苏州工业园区工业废水综合处理项目设计处理规模9.6万吨/日，处理后出水达到地表水环境质量IV类标准。
  • 危废处理： 公司致力于危险废弃物处置，提供安全、迅速的环保服务。目前，中新公用在苏州工业园区危废焚烧处置能力3万吨/年，液废处置能力超过10万吨/年。随着苏州相城、山东滨州等地危废处置项目建成，公司危废总体处置能力将达到22.32万吨。
• 城市公用事业： 公司还提供水务（自来水供应、污水处理）、燃气（年供气能力达8亿立方米，服务超31万户家庭和3000多家工商业用户）、热电（每年为华东电网输送40亿度清洁电力）、污泥处置（日处理能力1100吨，每年处置30万吨污泥）、餐厨及园林绿化垃圾处理（采用高负荷厌氧消化工艺，实现无害化、减量化、资源化处理）等服务。

4. 营收增长稳定，财务结构健康

4.1. 业绩稳健增长，经营持续优化

• 营收与净利润： 2022年，公司实现营业收入47.4亿元，同比增长21.1%；归属于母公司净利润16.1亿元，同比增长5.6%。在2020年剥离房产销售业务后，公司营收实现平稳增长。预计2023/2024/2025年营收将分别达到55.6/64.3/73.5亿元；归母净利润将分别达到18.0/20.1/22.3亿元。
• 业务板块贡献： 2022年，园区开发与运营业务实现营收38.7亿元，同比增长26.5%；绿色公用业务实现营收7.6亿元，同比增长1.5%。园区开发业务的增长主要得益于中新科技城、苏宿园区及中新苏滁纯住宅地块的出让，这些地块布局早、培育时间长、区域城市形象完善，土地出让单价较高。绿色公用业务的增长则部分受益于2021年收购和顺环保并表。
• 盈利能力： 2022年公司毛利率为57.6%，同比略降2.3个百分点；净利率为46.0%，同比略降5个百分点。园区开发与运营业务毛利率为64.7%，绿色公用业务毛利率为24.1%。预计未来三年毛利率将保持在57