公司信息更新报告：一季度业绩不及预期，绿色公用业务持续发力

中心思想

核心业务稳健发展与战略转型

• 中新集团作为园区开发运营领域的领军企业，坚定执行“一体两翼”发展战略，核心聚焦园区开发运营主业，并积极拓展新能源和产业投资业务，致力于实现高水平的产城融合。
• 公司通过持续扩大“区中园”规模和筹备设立不动产基金管理平台“中新园瑞”，旨在进一步巩固园区业务的稳健运营，并提升资产的资本化运作能力和管理规模。

短期业绩承压与长期增长潜力

• 2023年第一季度，受园区开发业务收入同比下滑影响，公司营收和归母净利润均出现下降，盈利水平有所承压。
• 尽管面临短期业绩挑战，但公司在绿色公用业务（如分布式光伏和热电项目）和产业投资方面持续发力，展现出明确的战略方向和未来增长潜力。
• 分析师维持“买入”评级，并对公司未来三年（2023-2025年）的盈利能力持乐观态度，预计归母净利润将持续增长，且当前估值具有吸引力，但需关注市场竞争、产业投资及新能源业务拓展等潜在风险。

主要内容

园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，维持“买入”评级

• 发展格局与主业聚焦： 中新集团作为园区开发运营领域的领军龙头，坚定执行“一体两翼”发展格局，核心聚焦园区开发运营主业。公司通过持续扩大“区中园”规模，并积极在新能源赛道加速拓展，致力于实现高水平的产城融合。
• 盈利预测与投资评级： 分析师维持对中新集团的盈利预测，预计公司2023年至2025年的归母净利润将分别达到17.6亿元、19.9亿元和21.8亿元，相较于2022年的16.08亿元，预计未来三年将分别实现9.3%、13.5%和9.2%的同比增长。对应的每股收益（EPS）预计为1.17元、1.33元和1.45元。基于当前股价9.15元，对应的市盈率（P/E）分别为7.8倍、6.9倍和6.3倍，低于2021年和2022年的9.0倍和8.5倍，显示出估值吸引力。鉴于公司的发展前景和估值水平，分析师维持“买入”的投资评级。

业绩不及预期，盈利水平同比下滑

• 一季度财务表现： 2023年第一季度，中新集团实现营业收入9.30亿元，同比大幅下降37.59%。同期，归属于母公司股东的净利润为4.17亿元，同比下降30.07%。这一表现与公司过去两年的稳健增长形成对比，例如，2021年和2022年营业收入分别同比增长14.7%和21.1%，归母净利润分别同比增长16.4%和5.6%。
• 收入利润下滑原因： 营收和净利润的双重下滑主要归因于公司园区开发业务收入的同比减少。
• 盈利能力指标： 2023年第一季度，公司的销售毛利率为67.02%，净利率为49.92%。与2022年第一季度相比（毛利率68.0%，净利率52.55%），公司的盈利水平有所下滑。尽管如此，公司历史毛利率（2021A: 59.9%, 2022A: 57.6%）和净利率（2021A: 38.9%, 2022A: 33.9%）显示出其业务本身具有较高的盈利能力。分析师预计未来三年（2023E-2025E）毛利率将维持在59.5%至59.9%之间，净利率在30.5%至31.9%之间，表明长期盈利能力预期稳定。

园区业务运营稳健，拟成立资本化运作平台

• 产城融合园规模与回报： 公司目前开发运营的产城融合园面积已超过250平方公里，其中大部分项目已进入稳定的回报期，显示出业务的成熟性和稳健性。
• “区中园”拓展情况： 2022年，公司新增“区中园”建筑面积近60万平方米。截至2022年末，公司开发运营的“区中园”总面积约为280万平方米，其中约160万平方米已建成并投入运营。这些“区中园”项目主要布局在长三角区域，区位优势显著。
• 资本化运作平台筹备： 中新集团正在积极筹备设立不动产基金管理平台“中新园瑞”。该平台未来将作为公司产业类载体的资本运作平台，旨在通过基金化运作不断扩大资产管理规模，提升资产的流动性和价值。

绿色公用业务持续发力，产业投资规模扩大

• 新能源业务发展： 截至2022年底，中新集团参股的已并网投运分布式光伏电站总容量达到104MW。公司旗下的中新绿能设定了未来三年向2GW目标迈进的宏伟计划，显示出在新能源领域的积极布局和发展雄心。
• 热电项目合作： 2023年4月，中新公用计划与华能江苏、中鑫能源等合作伙伴共同投资华能太仓电厂三期项目。该项目标的公司注册资本为21.2亿元，中新公用拟以自有资金出资不超过1.272亿元，持股比例不超过6%。此次合作旨在进一步推进公司在新能源和热电业务方面的协同发展。
• 产业投资布局： 截至2022年底，公司累计投资认缴基金38支，合计认缴金额达到35亿元。在科创直投方面，公司已累计投资25个科技项目，投资总金额为4.4亿元，体现了公司在战略性新兴产业领域的积极投资策略。

风险提示

• 市场竞争加剧： 园区开发运营及相关业务可能面临日益激烈的市场竞争，影响公司的市场份额和盈利能力。
• 产业投资风险： 产业投资项目存在不确定性，可能面临投资回报不及预期或损失的风险，对公司财务表现造成影响。
• 新能源业务拓展不及预期： 新能源业务的拓展速度和规模可能受到政策变化、技术发展、市场环境等多种因素影响，存在不及预期的风险，可能影响公司战略目标的实现。

总结

中新集团作为园区开发运营领域的领先企业，正积极推进“一体两翼”发展战略，在巩固主业的同时，大力拓展绿色公用事业和产业投资。尽管2023年一季度受园区开发业务收入下滑影响，公司业绩短期内不及预期，营收同比下降37.59%，归母净利润同比下降30.07%，盈利水平有所承压（毛利率和净利率均有下滑），但其核心园区业务运营保持稳健，并通过筹备不动产基金管理平台以提升资本运作效率。在绿色公用业务方面，公司在分布式光伏领域已取得初步成果（截至2022年底并网104MW），并计划未来三年大幅提升装机容量至2GW，同时积极参与大型热电项目合作。此外，公司在产业投资和科创直投领域也持续扩大规模（累计投资认缴基金38支，合计35亿元；科创直投25个项目，4.4亿元），为未来增长奠定基础。

从财务预测来看，分析师预计公司未来三年（2023-2025年）归母净利润将持续增长，年均增速保持在9.2%至13.5%之间，营业收入年均增速预计在12.5%至16.3%之间。公司的盈利能力指标如ROE预计将维持在11.7%至12.1%的健康水平，ROIC预计在8.5%至12.1%之间。偿债能力方面，资产负债率预计在2023年因短期借款增加而上升至54.5%，但随后两年将显著下降至31.6%，净负债比率预计在2024年转为负值，显示出良好的财务健康度。当前股价对应的P/E估值在7.8倍至6.3倍之间，具有吸引力。分析师维持“买入”评级，显示出对公司长期发展潜力的信心，但需关注市场竞争加剧、产业投资风险以及新能源业务拓展不及预期等潜在风险。