龙湖集团（00960）：融资通畅财务健康，商业运营稳步扩张

中心思想 稳健财务与多元业务驱动增长 龙湖集团2023年上半年展现出稳健的财务韧性和多元业务的增长潜力。尽管营收同比有所下降，但核心归母净利润实现正增长，利润率显著提升，显示出公司在复杂市场环境下的盈利能力和成本控制效率。其开发业务销售稳定，土储聚焦核心区域，为未来发展奠定基础。 核心区域聚焦与未来发展潜力 公司持续深耕核心区域，确保了销售业绩的稳定性及土地储备的质量。同时，经营性业务，特别是商业运营和租赁住房，表现强劲，出租率高，同店销售和客流增长显著，成为业绩增长的重要驱动力。健康的财务状况和充足的现金流，进一步保障了公司的持续发展能力，维持“持有”评级。 主要内容 2023年上半年财务表现分析 营收与利润： 2023年上半年，龙湖集团实现营收620.4亿元，同比下降34.6%。归母净利润为80.6亿元，同比增长7.7%；剔除公平值变动等影响后，核心归母净利润达到65.9亿元，同比增长0.6%。 利润率表现： 毛利139.0亿元，毛利率为22.4%。核心税后利润率为12.6%，同比提升2.3个百分点；核心权益后利润率为10.6%，同比提升3.7个百分点，显示出公司盈利能力的改善。 销售业绩与土地储备策略 开发业务： 上半年开发业务实现收入498.7亿元，交付物业总建筑面积383.2万平方米，结算毛利率为14.3%。 合同销售： 实现合同销售额985.2亿元，对应销售面积579.9万平方米，平均销售单价为16987元/平方米。期末已售未结金额高达2465亿元，为未来业绩提供保障。 区域布局： 公司销售布局聚焦核心区域，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占比29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。 土地储备： 2023年上半年新增收购土地储备总建筑面积257万平方米，权益面积184万平方米。期末土储合计5489万平方米，权益面积3816万平方米，平均成本为每平方米5027元，仅为当期签约单价的29.6%，显示出较低的土地成本优势。 经营性业务的稳健增长 运营业务： 运营业务实现租金收入63.3亿元，其中商场、租赁住房和其他分别占比77.0%、19.4%和3.6%。 商业运营： 期末已开业商场建筑面积762万平方米，整体出租率为95.4%。上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产。同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。下半年计划新开业6座天街。 租赁住房（冠寓）： 已开业11.9万间，整体出租率93.7%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。租赁住房收入同比增长4%至12.3亿元。 服务业务： 实现收入58.4亿元，同比增长13.0%，期末物业在管面积3.5亿平方米，商业运营在管项目81个。 财务状况与现金流管理 “绿档”水平： 公司财务指标保持“绿档”水平，现金短债比为1.96，净负债率为57.2%，剔除预收账款的资产负债率为61.9%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27。 债务结构： 债务结构持续优化，平均贷款年限为7.2年。2023年上半年期末综合借贷2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%。 现金流： 在手现金724.3亿元，保障了公司的持续发展。 盈利预测与投资评级 盈利预测： 预计公司2023-2025年归母净利润将保持4.0%的复合增长率。 投资评级： 考虑公司经营性业务增长稳健，拥有众多优质商业资产，可贡献稳健现金流，维持“持有”评级。 风险提示： 销售不及预期、利润率不及预期、商业拓展不及预期等风险。 总结 龙湖集团2023年上半年在营收同比下降的背景下，通过有效的成本控制和经营效率提升，实现了核心归母净利润的稳定增长和利润率的显著改善。 公司开发业务销售业绩保持稳定，且通过聚焦核心区域和充足的低成本土地储备，为未来的可持续发展奠定了坚实基础。 经营性业务，特别是商业运营和租赁住房，表现出强劲的增长势头和高出租率，成为公司业绩的重要支撑和现金流的稳定来源。 龙湖集团持续保持健康的“绿档”财务状况，拥有充足的现金流和优化的债务结构，有效抵御了市场风险。 综合来看，尽管面临房地产市场的不确定性，龙湖集团凭借其多元化的业务结构、稳健的财务管理和高质量的资产组合，展现出较强的抗风险能力和长期发展潜力，因此维持“持有”评级。