汇添富九州通医药REIT认购倍数创新高

中心思想 REITs市场活跃度与发行创新高 本报告核心观点指出，中国公募REITs市场在近期表现出显著的活跃度和增长潜力。汇添富九州通医药REIT的成功发行，以1192倍的公众投资者认购倍数创下历史新高，标志着市场对优质基础设施资产的投资热情高涨。 REITs资产表现优于大盘且流动性增强 REITs整体市场表现强劲，中证REITs指数及REITs总指数均实现上涨，并跑赢同期沪深300、中证全债和南华商品指数。同时，市场流动性显著提升，总成交额和成交量环比大幅增长，其中园区基础设施类REITs成交最为活跃，显示出REITs作为大类资产配置的吸引力及其市场成熟度的提升。 主要内容 REITs市场概览与表现分析 流动性与估值趋势洞察 1. 行业动态 2025年2月12日晚，国内首单聚焦医药仓储物流领域的公募REIT——汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金完成公开发行。 该REIT募集资金总额达11.58亿元，有效认购倍数高达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数的历史新高，凸显了市场对特定优质基础设施资产的强烈需求。 2. 一级市场 截至2025年2月15日，中国上市REITs市场持续扩容，累计发行60只产品，发行规模已达到1646亿元。 市场扩容反映了基础设施REITs作为一种新型投资工具的日益成熟和被广泛接受。 3. 市场表现 本周市场概况（2025.2.10-2025.2.14）：REITs市场上行，中证REITs指数上涨1.77%，REITs总指数上涨1.44%，产权REITs指数上涨1.51%，经营权REITs指数上涨1.33%。 大类资产对比：REITs总指数表现优异，跑赢沪深300指数0.25个百分点，跑赢中证全债指数1.54个百分点，跑赢南华商品指数2.31个百分点。 个券表现：华安百联消费REIT（+6.69%）、中航京能光伏REIT（+6.68%）和嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.55%）领涨；红土深圳安居REIT（-2.79%）、华夏北京保障房REIT（-2.69%）和招商基金蛇口租赁住房REIT（-2.56%）领跌。 细分类别历史表现：报告详细列出了园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施和消费基础设施等各类REITs在不同时间周期（本周、20日、60日、250日、YTD、上市至今）的涨跌幅，显示出不同资产类型在不同市场环境下的差异化表现。例如，博时招商蛇口产业园REIT在250日涨幅高达56.85%，而华夏北京保障房REIT上市至今涨幅达到66.76%。 4. 相关性 与大类资产相关性： 近20日，中证REITs指数与股票指数（上证50、沪深300、中证1000）呈负相关，与中证全债、中证国债呈正相关，与中证公司债相关性较高（0.207）。 长期来看（近250日），REITs指数与股票指数的相关性转为微弱正相关，与债券指数（尤其是中证公司债，0.251）保持正相关。 产权REITs指数和经营权REITs指数与大类资产的相关性趋势与中证REITs指数相似，但经营权REITs指数与股票指数的负相关性在短期内更为显著。 REITs细分类别内部相关性： 近20日，产业园区REITs指数与仓储物流REITs指数（0.907）和交通基础设施REITs指数（0.852）表现出高度正相关。 整体而言，REITs细分类别内部相关性普遍较高，尤其是在短期内，表明不同类型的基础设施REITs在市场波动中存在一定的联动性。 5. 流动性 总体活跃度上升：本周REITs市场总体成交活跃度显著上升。 成交额：REITs总成交额（MA5）为8.31亿元，环比上周上升40.1%。其中，产权和经营权REITs成交额（MA5）分别为5.23亿元和3.08亿元，环比分别上升41.5%和37.6%。 细分类别成交额：园区基础设施类REITs本周MA5成交额最大，达2.24亿元，环比上升66.2%，占比26.9%。其他类别如交通基础设施（2亿元，+46.6%）和仓储物流（1.2亿元，+32.4%）也表现活跃。 成交量：REITs总成交量（MA5）为1.94亿份，环比上周上升38.2%。产权和经营权REITs成交量（MA5）分别为1.61亿份和0.44亿份，环比分别上升38.3%和40.5%。 细分类别成交量：园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，为0.77亿份，环比上升66.9%，占比37.1%。 6. 估值 报告提供了REITs中债估值收益率和P/NAV（市净率）图表，显示了当前估值水平相对于历史均值和标准差的位置。 中债估值收益率读数越大估值越低，当前值在历史均值附近波动。P/NAV也显示当前值在历史均值附近。 7. 风险提示 报告提示了REITs基础资产项目未来经营情况的不确定性。 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。 募集发行进度可能不及预期。 总结 本报告深入分析了近期中国公募REITs市场的表现与趋势。汇添富九州通医药REIT以创纪录的认购倍数成功发行，凸显了市场对优质基础设施资产的强烈投资需求和REITs市场的日益成熟。在市场表现方面，REITs指数整体上行，并显著跑赢股票、债券和商品等大类资产，展现出其作为资产配置工具的优越性。同时，REITs市场的流动性大幅提升，成交额和成交量均实现显著增长，其中园区基础设施类REITs表现尤为突出。尽管市场活跃度高涨，报告也专业地提示了基础资产经营不确定性、现金流预测偏差以及发行进度不及预期等潜在风险，建议投资者在享受市场红利的同时，审慎评估相关风险。