龙湖集团（00960）：第二曲线稳健增长，负债结构趋向健康

中心思想 业绩承压下的韧性与转型 龙湖集团2024年上半年业绩显示，在房地产开发业务面临下行压力的背景下，公司整体收入和归母净利润同比下滑。 然而，运营及服务业务表现出显著的增长韧性，其收入同比增长7.6%，并贡献了超过80%的归母核心利润，成为公司业绩的“第二增长曲线”。 稳健财务与多元业务驱动 公司持续优化负债结构，平均借贷成本降至4.16%，净负债率保持在56.7%的健康水平，现金短债比为1.01倍，财务状况稳健。 尽管物业销售额有所下降，但公司通过聚焦核心区域和优化土地储备结构，提升了新增土储质量，为未来发展奠定基础。 运营业务，特别是商场和租赁住房，保持高出租率和稳定增长，进一步验证了公司多元化战略的有效性。 主要内容 2024年1H公司业绩情况 收入利润同比下滑，运营服务贡献突出 整体业绩下滑： 2024年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，较2023年同期下降24.5%。归母净利润为58.7亿元，同比下降27.2%；剔除公平值变动等影响后的归母核心利润为47.5亿元，同比下滑27.9%。 运营及服务业务支撑： 在整体业绩承压的情况下，运营及服务业务收入达到131.0亿元，同比增长7.6%，对归母核心利润的贡献超过80%，显示出其强大的抗周期性和增长潜力。 盈利能力指标： 公司毛利率为20.6%，较2023年同期下滑1.8个百分点；核心税后利润率为11.7%，同比下滑0.9个百分点；归母核心税后利润率为10.1%，同比下滑0.5个百分点。 每股盈利与股息： 每股基本盈利为0.90元，剔除公平值变动等影响后每股核心基本盈利为0.73元。董事会决议派发中期股息每股0.22元。 开发业务表现： 开发业务收入为337.6亿元，较2023年同期下降32.3%，占总收入的72.0%。交付物业总建筑面积302.9万平方米，开发业务结算毛利率为7.4%，较2023年同期下降6.9个百分点，均价为11145元/平方米。 运营业务表现： 运营业务租金收入（不含税）为66.1亿元，较2023年同期增长4.3%，占总收入的14.1%。物业管理及相关服务收入为64.9亿元，较2023年同期增长11.1%，占总收入的13.8%；结算毛利率为32.3%，较2023年同期增长0.4个百分点。 负债结构健康，融资成本压降 财务稳健性： 截至2024年上半年末，公司综合借贷总额为1874.2亿元，在手现金充裕，达到500.6亿元。 负债率指标： 净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，均处于行业健康水平。 融资成本优化： 平均借贷成本进一步压降至年利率4.16%，平均贷款年限为9.19年，显示公司在融资方面的优势。 债务结构： 非抵押债务占总债务比例为47.5%；一年内到期债务为294.1亿元，占总债务比例的15.7%。现金短债比为1.01倍，短期偿债能力良好。 信用评级： 公司维持BB+（标准普尔）、Ba2（穆迪）、BB+（惠誉）以及AAA（中诚信证评、新世纪）的良好信用评级。 2024年1H公司各项业务情况 物业销售同比下滑，区域聚焦表现集中 合同销售额下降： 2024年上半年，公司实现合同销售额511.2亿元，同比下滑48.1%；销售总建筑面积365.5万平方米，同比下滑37.0%；销售单价为13984元/平方米。 区域销售分布： 销售额主要集中在西部（28.1%，143.4亿元）、长三角（27.0%，137.9亿元）和环渤海（20.1%，102.9亿元）片区，显示出区域聚焦战略。 已售未结： 截至上半年末，公司已售未结合同销售额为1739亿元，对应面积约为1239万平方米，为未来业绩结算提供支撑。 新增土储质量提升，土储结构有序调整 新增土储： 2024年上半年，公司新增收购土地储备总建筑面积60万平方米，权益面积35万平方米，平均权益收购成本为14946元/平方米。 新增土储区域分布： 新增土储主要集中在长三角地区（48.5%）、西部地区（19.1%）、环渤海地区（18.8%）及华南地区（13.6%），符合区域聚焦策略。 总土储情况： 截至上半年末，公司土地储备合计4141万平方米，权益面积2959万平方米。土地储备平均成本为4729元/平方米，为当期签约单价的33.8%，具备较好的成本优势。 总土储区域分布： 环渤海地区（34.0%）、西部地区（25.8%）、长三角地区（15.3%）、华中地区（14.9%）及华南地区（10.0%）是公司主要土地储备区域。 运营业务持续向好 收入结构： 运营业务收入中，商场、租赁住房和其他收入的占比分别为78.4%（不含北京长安天街等）、19.8%和1.8%。 商场运营： 截至上半年末，公司已开业商场总建筑面积829万平方米（含车位建筑面积1076万平方米），整体出租率高达96.0%。上半年商场总销售额342亿元，平均日客流295万人次。 租赁住房（冠寓）： 冠寓已开业12.3万间，规模行业领先，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率达到96.3%，显示出稳定的运营能力。 投资物业增值： 得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房“冠寓”的发展，公司上半年录得投资物业评估增值15.0亿元。 投资建议 评级维持： 维持“优于大市”评级。 盈利预测调整： 预测公司2024年EPS约为人民币1.69元（原为1.9元）。 目标价： 给予公司2024年7倍PE估值，对应合理价为每股人民币11.81元，目标价12.84港元（原为14港币，下调8%）。 风险提示 行业销售压力： 房地产行业销售面临下行压力，可能影响公司开发业务的未来表现。 总结 龙湖集团2024年上半年业绩报告描绘了一幅在行业下行周期中，公司通过多元化战略展现韧性的图景。尽管房地产开发业务收入和整体利润面临压力，但运营及服务业务作为“第二增长曲线”表现强劲，不仅实现稳健增长，更成为核心利润的主要贡献者。公司在财务管理上保持高度自律，负债结构健康，融资成本持续优化，有效抵御了市场风险。同时，通过审慎的土地储备策略和对核心区域的聚焦，为未来发展积蓄了动能。运营业务，特别是商场和租赁住房，持续向好，印证了公司多元化业务模式的成功。展望未来，尽管行业销售压力依然存在，但龙湖集团凭借其稳健的财务状况、高质量的土地储备以及持续增长的运营服务能力，有望在市场调整中保持竞争优势。