拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，持续推进不动产证券化战略落地

中心思想

九州通不动产证券化战略加速推进

九州通正积极推进其医药物流仓储资产的不动产证券化战略，通过启动Pre-REITs项目，为未来的公募REITs扩募奠定基础，并构建“公募REITs + Pre-REITs”多层级资本运作平台，旨在优化资产结构，提升资金使用效率。

财务表现与估值重塑潜力

此战略预计将显著加速公司资金周转，尤其在2024年度有望大幅提升净利润，并为公司带来估值重塑的机遇。结合公司批发业务的稳健增长和新产品战略的“第二成长曲线”，分析师维持“买入”评级，并对未来三年业绩持乐观预测。

主要内容

拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，为公司公募REITs后续扩募奠基

• 项目背景与目标： 九州通发布公告，拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，旨在提前孵化和培育优质医药物流仓储资产，为公司公募REITs的后续扩募奠定基础，并推动公司不动产证券化战略的快速转型。
• 首期资产详情： 首期Pre-REITs项目拟入池资产包括位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约24万平方米，账面净值约4.4亿元。
• 募资与财务影响： 预计募资规模不超过20亿元。若发行成功，预计将增加公司2024年度净利润不超过11亿元（最终以会计师事务所审计后的结果为准）。
• 运作模式： 本次Pre-REITs项目将参照基础设施公募REITs要求筛选底层资产，并提前介入运营培育，以期形成无缝对接的滚动复投医药物流仓储设施的良性循环，构建“公募REITs + Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。

公募REITs项目有序推进，持续深化不动产证券化战略落地

• 项目进展： 公司公募REITs项目正有序推进，目前已选取集团总部位于武汉市东西湖区的医药物流仓储资产及配套设施作为底层资产。
• 资产价值： 该资产建筑面积约17.2万平方米，评估值约12亿元，账面价值约3亿元。
• 市场意义： 该项目目前正经国家发改委审核之中，如获批准，有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs，同时也是湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极正面影响。

盈利预测及投资建议

• 基本面分析： 九州通基本面积极向好，批发业务保持稳健增长，同时通过新产品战略打造“第二成长曲线”。REITs的拟发行将有效加快公司资金周转，有望推动公司估值重塑。
• 业绩预测： 预计公司2024-2026年营业收入分别为1652.70亿元、1851.95亿元和2094.38亿元。归母净利润分别为26.18亿元、30.15亿元和34.91亿元。
• 估值分析： 当前股价对应2024-2026年PE分别为9.4倍、8.2倍和7.1倍。
• 投资评级： 维持“买入”评级。

风险提示

• 数字化转型风险： 数字化转型落地可能不及预期。
• REITs基金运营风险： REITs基金运营可能不及预期。

财务指标分析

• 营收与净利增长： 预计2024-2026年营业收入增长率分别为10.08%、12.06%、13.09%，归母净利润增长率分别为20.42%、15.19%、15.77%，显示出稳健的增长态势，尤其2024年净利润增长显著。
• 盈利能力： 毛利率预计保持在8.1%-8.7%之间，净利率在1.4%-1.7%之间，ROE预计从2024年的9.0%提升至2026年的9.8%，盈利能力持续改善。
• 偿债能力： 资产负债率预计从2023年的68.2%逐步下降至2026年的65.9%，流动比率保持在1.26-1.36之间，显示公司偿债能力稳健且有所优化。
• 营运能力： 应收账款周转率和存货周转率保持在较高水平，总资产周转率预计从2023年的1.62提升至2026年的1.79，表明公司资产运营效率持续提升。
• 现金流： 经营活动现金流净额在2024年预计为15.81亿元，2025年和2026年将显著回升至42.57亿元和34.01亿元，显示公司经营活动现金创造能力良好。

总结

九州通通过积极推进医药物流仓储资产的Pre-REITs和公募REITs项目，成功开启了不动产证券化战略的新篇章。这一战略不仅有望在2024年显著提升公司净利润，更将优化资本结构，加速资金周转，并为公司带来估值重塑的机遇。在核心批发业务稳健增长和新产品战略的共同驱动下，九州通展现出强劲的增长潜力和持续改善的财务健康状况。尽管存在数字化转型和REITs运营风险，但整体而言，公司战略清晰，业绩展望积极，分析师维持“买入”评级。