中心思想
稳健财务与多元业务驱动增长
龙湖集团2023年上半年展现出稳健的财务韧性和多元业务的增长潜力。尽管营收同比有所下降,但核心归母净利润实现正增长,利润率显著提升,显示出公司在复杂市场环境下的盈利能力和成本控制效率。其开发业务销售稳定,土储聚焦核心区域,为未来发展奠定基础。
核心区域聚焦与未来发展潜力
公司持续深耕核心区域,确保了销售业绩的稳定性及土地储备的质量。同时,经营性业务,特别是商业运营和租赁住房,表现强劲,出租率高,同店销售和客流增长显著,成为业绩增长的重要驱动力。健康的财务状况和充足的现金流,进一步保障了公司的持续发展能力,维持“持有”评级。
主要内容
2023年上半年财务表现分析
营收与利润: 2023年上半年,龙湖集团实现营收620.4亿元,同比下降34.6%。归母净利润为80.6亿元,同比增长7.7%;剔除公平值变动等影响后,核心归母净利润达到65.9亿元,同比增长0.6%。
利润率表现: 毛利139.0亿元,毛利率为22.4%。核心税后利润率为12.6%,同比提升2.3个百分点;核心权益后利润率为10.6%,同比提升3.7个百分点,显示出公司盈利能力的改善。
销售业绩与土地储备策略
开发业务: 上半年开发业务实现收入498.7亿元,交付物业总建筑面积383.2万平方米,结算毛利率为14.3%。
合同销售: 实现合同销售额985.2亿元,对应销售面积579.9万平方米,平均销售单价为16987元/平方米。期末已售未结金额高达2465亿元,为未来业绩提供保障。
区域布局: 公司销售布局聚焦核心区域,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别占比29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。
土地储备: 2023年上半年新增收购土地储备总建筑面积257万平方米,权益面积184万平方米。期末土储合计5489万平方米,权益面积3816万平方米,平均成本为每平方米5027元,仅为当期签约单价的29.6%,显示出较低的土地成本优势。
经营性业务的稳健增长
运营业务: 运营业务实现租金收入63.3亿元,其中商场、租赁住房和其他分别占比77.0%、19.4%和3.6%。
商业运营: 期末已开业商场建筑面积762万平方米,整体出租率为95.4%。上半年新增运营5座商场,其中2座为轻资产。同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅,租金收入同比增长8%至50.1亿元。下半年计划新开业6座天街。
租赁住房(冠寓): 已开业11.9万间,整体出租率93.7%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。租赁住房收入同比增长4%至12.3亿元。
服务业务: 实现收入58.4亿元,同比增长13.0%,期末物业在管面积3.5亿平方米,商业运营在管项目81个。
财务状况与现金流管理
“绿档”水平: 公司财务指标保持“绿档”水平,现金短债比为1.96,净负债率为57.2%,剔除预收账款的资产负债率为61.9%,剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27。
债务结构: 债务结构持续优化,平均贷款年限为7.2年。2023年上半年期末综合借贷2070.9亿元,平均借贷成本为年利率4.26%。
现金流: 在手现金724.3亿元,保障了公司的持续发展。
盈利预测与投资评级
盈利预测: 预计公司2023-2025年归母净利润将保持4.0%的复合增长率。
投资评级: 考虑公司经营性业务增长稳健,拥有众多优质商业资产,可贡献稳健现金流,维持“持有”评级。
风险提示: 销售不及预期、利润率不及预期、商业拓展不及预期等风险。
总结
龙湖集团2023年上半年在营收同比下降的背景下,通过有效的成本控制和经营效率提升,实现了核心归母净利润的稳定增长和利润率的显著改善。
公司开发业务销售业绩保持稳定,且通过聚焦核心区域和充足的低成本土地储备,为未来的可持续发展奠定了坚实基础。
经营性业务,特别是商业运营和租赁住房,表现出强劲的增长势头和高出租率,成为公司业绩的重要支撑和现金流的稳定来源。
龙湖集团持续保持健康的“绿档”财务状况,拥有充足的现金流和优化的债务结构,有效抵御了市场风险。
综合来看,尽管面临房地产市场的不确定性,龙湖集团凭借其多元化的业务结构、稳健的财务管理和高质量的资产组合,展现出较强的抗风险能力和长期发展潜力,因此维持“持有”评级。