HealthCo医疗保健与健康房地产投资信托（HCW）：HealthCo医疗保健与健康房地产投资信托基金：Healthscope最新情况-摩熵咨询

AI精读报告

中心思想

核心投资观点与评级

J.P. Morgan维持对HealthCo Healthcare and Wellness REIT (HCW.AX) 的“增持”评级，目标价为A$1.20（截至2025年12月）。报告核心观点认为，尽管主要租户Healthscope部分实体进入破产管理/接管带来了短期不确定性，但市场对最坏情况的担忧可能被夸大。HCW作为一家拥有多元化医疗地产组合的REIT，受益于人口老龄化、医疗支出增长和供应受限等长期有利趋势，目前估值具有吸引力，风险回报显著偏向上行。

Healthscope事件影响及市场预期

报告指出，Healthscope部分实体进入破产管理/接管，但HCW/UHF租赁的实体仍正常运营。Healthscope出售流程预计在8-10周内完成，有望在2025年8月底前解决不确定性。J.P. Morgan已在其估值模型中计入Healthscope资产租金下调10%的假设，认为这一调整已充分反映潜在风险，并为HCW的未来表现提供了清晰的路径。

主要内容

Healthscope事件最新进展与对HCW的影响

Healthscope实体进入破产管理/接管： 2025年5月27日，Healthscope集团内两家澳大利亚实体进入破产管理和接管。然而，HCW指出，与HCW/UHF签订租赁协议的实体仍正常运营，并未进入破产管理或接管。
出售流程与时间表： Healthscope首席执行官Tino La Spina在新闻发布会上表示，已收到10份来自不同私立医院运营商的非约束性意向收购要约，出售流程预计需要8到10周完成。这意味着Healthscope的不确定性有望在2025年8月底前得到解决，这对于HCW而言是一个重要的利好。
HCW/UHF的租赁终止权： HCW/UHF共同拥有的11家医院设施具有交叉违约权，即任何一家设施未能履行租金义务，HCW/UHF均可启动租赁终止权。行使该权利的条件是租金拖欠超过一个月的租金且未得到补救。Healthscope的租金通常在每月第一天预付，2025年3月和4月已收到部分付款。目前HCW/UHF尚不能行使终止权，但2025年6月1日租金到期后情况可能发生变化。
关键待解决问题： J.P. Morgan认为HCW面临三大核心问题：1) 为Healthscope资产寻找新运营商的速度；2) 现有租约的修改，包括是否需要进行租金重置（以及重置幅度）；3) 租金重置对盈利、资产负债表、债务契约和估值的影响。J.P. Morgan目前在其模型中已假设租金下调10%，这与非营利性运营商接管Healthscope设施所需的折扣大致一致。

HCW的投资论点与估值分析

投资论点： HCW是由HMC Capital Group外部管理的医疗REIT，拥有价值16亿澳元的多元化医疗物业组合，其中约60%为私立医院。医疗地产具有强劲的业绩记录，并受益于人口老龄化、医疗支出增加和供应受限等长期有利因素。尽管过去一年因私立医院盈利能力触及多年低点以及主要租户Healthscope面临债务契约违约风险而表现不佳，但J.P. Morgan认为最坏情况被夸大，预计行业状况稳定将推动估值重估。HCW目前估值倍数具有吸引力，且风险回报显著偏向上行。
估值模型： J.P. Morgan将HCW的目标价设定为A$1.20，该价格基于其NAV（资产净值）和五年AFFO（可分配运营资金）预测的NPV（净现值）的中点。
- NAV假设： 假设2024年12月至2025年12月账面价值下降6%。
- 资本化率与乘数： 使用平均资本化率5.53%，企业管理费用采用12倍乘数。
- 开发项目： 将其开发项目管道的现值估算为3000万澳元。
- 租金重置影响： 在NPV和NAV计算中，均已计入Healthscope资产（占资产基础约60%）租金下调10%的假设。
- NPV参数： NPV模型采用9.5%的折现率（0.92 Beta，4.0%无风险利率，6.0%股权风险溢价）和2.5%的长期名义增长率。

评级与目标价的风险因素

下行风险：
- 私立医院运营商利润和行业情绪改善慢于预期。
- Healthscope事件解决时间过长，或需要进行大幅租金重置。
- 现金利率预期和10年期债券收益率高于当前市场预期。
- 医疗地产投资需求下降和/或医疗地产基本面恶化。
上行风险：
- 私立医院运营商利润和行业情绪改善快于预期。
- Healthscope债务契约问题得到有利解决，HCW/UHF的租约得到履行，或HCW找到新租户且收入中断/租金重置影响较小。
- 现金利率预期和10年期债券收益率低于当前市场预期。
- 医疗地产投资需求增加和/或医疗地产基本面改善。

总结

J.P. Morgan对HealthCo Healthcare and Wellness REIT (HCW.AX) 维持“增持”评级，目标价A$1.20，反映了其对HCW长期价值的信心。尽管Healthscope部分实体进入破产管理/接管带来了短期不确定性，但Healthscope出售流程的明确时间表（预计8-10周内解决）以及J.P. Morgan已在估值模型中纳入的10%租金下调假设，为HCW的未来表现提供了可预期的路径。报告强调，HCW受益于医疗地产行业的人口老龄化、医疗支出增长等结构性利好因素，且当前估值具有吸引力，风险回报显著偏向上行。投资者应关注Healthscope事件的最终解决结果以及宏观经济环境对利率和投资需求的影响。

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