中心思想
政策驱动下的房地产市场止跌回稳趋势
报告核心观点认为,在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下,2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进,但房价仍可能存在小幅震荡。
政策层面,住建部提出加快构建房地产发展新模式,完善商品房开发、融资、销售等基础制度,推动城市高质量发展;地方层面,湖北、海南等地优化公积金政策,如湖北取消首套与二套公积金贷款额度差异,海南提高月还款能力核定标准。
市场数据呈现分化格局:新房成交面积环比增长5%,但同比下降39%;二手房成交面积同环比下降;土地成交面积同比增长14%,溢价率环比增长;融资端信用债发行规模环比下降84%。
主要内容
市场数据与政策动态解析
1、促进房地产市场持续健康发展,湖北优化公积金政策
中央层面:住建部提出优化保障性住房供给、完善商品房开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、建立房屋全生命周期安全管理制度等六项举措。
地方层面:湖北取消首套房和二套房公积金贷款额度差异,购买高品质住宅贷款额度上浮不低于20%,保障性住房首付降至15%;海南将月还款额与家庭月收入比上限从55%提高至60%;重庆允许存量商办用地功能转换等。
2、销售端:成交面积新房环比增长,二手房环比下降
2.1、68大中城市新房成交面积环比增长
2025年第44周,68城商品住宅成交面积267万平米,同比下降39%,环比增加5%;年初至今累计成交9960万平米,同比下降13%。
各能级城市表现:一线城市单周同比-54%,二线-32%,三四线-38%;年初至今累计增速一线-4%,二线-10%,三四线-98%,高能级市场相对更好。
2.2、20城二手房成交面积同环比下降
第44周20城二手房成交面积187万平米,同比增速-25%(前值-15%),年初至今累计成交8255万平米,同比+5%(前值+6%)。
3、投资端:土地成交面积同比增长,成交溢价率环比增长
100大中城市成交土地规划建筑面积3237万平米,同比增加14%,溢价率3.9%。一线城市同比+39%,二线城市同比+48%,三线城市同比-2%。
重点城市土拍:天津北辰宅地底价成交;杭州滨江宅地溢价19.33%成交;广州番禺地块经过18轮竞价由越秀竞得;长沙开福区地块溢价18%成交;北京昌平宅地由北京城建联合体以28.09亿元竞得;成都两地块均溢价10%以上成交。
4、融资端:国内信用债发行规模环比下降
第44周信用债发行32.5亿元,同比减少73%,环比减少84%,平均加权利率2.47%,环比增加17BP。累计发行规模3450.5亿元,同比增加3%。
5、一周行情回顾
房地产指数下跌0.7%,沪深300下跌0.43%,板块相对收益-0.27%,在28个板块中排名第24位。个股方面,京投发展、*ST中迪、铁岭新城涨幅居前;沙河股份、合肥城建、广汇物流跌幅居前。
6、投资建议:维持行业“看好”评级
在积极财政政策和适度宽松货币政策下,存量收储及城中村改造有望加速推进,改善住房供求关系,加快止跌回稳进程,维持“看好”评级。
7、风险提示
市场信心恢复不及预期,政策影响不及预期。
总结
市场分化延续,政策护航下行业评级维持看好
本报告从销售、投资、融资、行情等多维度分析了2025年第44周房地产行业最新动态,核心结论是市场整体处于止跌回稳过程,但结构性分化明显:新房成交面积环比小幅增长,二手房成交面积同比持续下降,土地成交面积同比增长且溢价率回升,融资端信用债发行显著收缩。
政策层面持续释放稳定信号,中央推动发展新模式和基础制度完善,地方通过优化公积金、放宽还款标准等方式刺激需求。报告认为在积极宏观政策配合下,存量收储和城中村改造将改善供求关系,故维持行业“看好”评级,同时提示市场信心恢复和政策效果不及预期的风险。