行业跟踪报告：房地产健康发展政策频出，促进市场止跌回稳

中心思想 房地产政策组合拳提振市场信心 近期，中国政府及地方出台了一系列旨在促进房地产市场健康发展的政策组合拳，包括降低首付比例、贷款利率以及财税优惠等，核心目标是稳定市场预期，提振消费者和投资者信心，推动房地产市场止跌回稳。 市场数据显现积极回暖迹象 这些政策已取得初步积极效果，市场数据显示商品房销售面积降幅显著收窄，且部分城市新房和二手房价格呈现环比上涨趋势，表明市场活跃度有所提升，政策刺激效果较为明显。 主要内容 房地产政策背景与核心目标 根据中共中央政治局会议精神，当前房地产市场政策的核心目标是“促进房地产市场止跌回稳”，并强调要“回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。这为后续一系列政策的出台奠定了基调，旨在通过多维度调控，实现市场的平稳健康发展。 财税政策组合拳的具体措施 契税调整 11月13日，财政组合拳打出，其中契税方面的主要调整包括：将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。同时，明确北京、上海、广州、深圳等四个一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，全国范围内个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 增值税优化 增值税政策也进行了优化：在需求侧，有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。在供给侧，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，旨在减轻企业负担，促进房地产开发投资。 上海地方政策的响应与细化 上海于11月18日迅速响应，取消了普通住宅和非普通住宅认证标准，并发布了具体的房屋交易优惠政策。 个人所得税调整 上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定，简化了税收计算方式。 增值税新规 上海统一规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 契税优惠细则 上海的契税政策细则为：对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 政策效果的市场数据分析 商品房销售显著改善 这些举措释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，已取得一定积极效果。数据显示，10月我国商品房销售面积同比下滑1.6%，较今年1-9月的-17.1%明显收窄，表明刺激政策取得了较为明显的效果。地方市场表现更为突出：10月份深圳二手房销量创45个月新高；11月上海二手房成交总量仅用了12天就突破1万套，创下年内二手房最快破万的新纪录。 房价止跌回暖趋势 房价方面也出现回暖迹象。11月15日统计局公布的全国70城房价数据显示，2024年10月，新房价格环比上涨城市数量为7个，较上月增加4城；二手房价格方面，有8城房价环比上涨，环比上涨城市个数创自2023年6月以来新高。 投资建议与风险提示 报告建议关注北新建材、伟星新材、三棵树等建材行业相关企业，这些企业有望受益于房地产市场的逐步回暖。同时，报告也提示了风险，包括政策后可能出现的脉冲式修复，以及居民收入和预期可能持续疲软的潜在影响。 总结 本报告深入分析了近期中国房地产市场出台的一系列健康发展政策及其初步成效。通过降低首付比例、贷款利率以及实施财税组合拳，政府旨在稳定市场预期并提振信心。数据显示，10月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄至1.6%，远低于前三季度的-17.1%，且深圳、上海等一线城市二手房交易量创下新高。同时，10月全国70城新房和二手房价格环比上涨城市数量均有所增加，显示市场已出现止跌回暖的积极迹象。尽管政策效果显著，但仍需关注政策后可能出现的脉冲式修复以及居民收入和预期疲软的风险。建议投资者关注受益于市场复苏的建材行业龙头企业。