养老地产：迎战“未富先老” - 恒大研究院研究报告
中心思想
本报告深入分析了中国养老地产市场，揭示了在“未富先老”背景下，养老产业面临的供需不平衡现状，并探讨了养老地产的发展模式与未来趋势。
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人口老龄化与养老需求激增： 报告强调了中国人口老龄化日益严峻，老年人口基数庞大且增速快，但多数老年人及其家庭面临“未富先老”的困境，导致对适老型住宅、养老机构设施和高品质专业化养老服务的需求迫切。
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养老地产发展模式与盈利探索： 报告分析了居家养老、社区养老和机构养老三种主要模式，以及养老地产的参与者、开发方式、产品类别和盈利模式，并指出养老地产成熟盈利模式尚需探索。
主要内容
1 供需不平衡，促进养老产业多元发展
1.1 需求端：人口老龄化、消费多元化
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1.1.1 人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切： 中国老龄化具有人口基数大、老年人口增长速度快、老龄化超前城市化发展、高龄老人和空巢老人多的特点。到2018年末，我国60岁以上老年人口超2.4亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家。
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1.1.2 老年人收入平稳增长，消费需求多元化： 城乡老年人平均收入持续增长，为提升消费提供先决条件。老年人消费需求由基本生活向多元化发展，照护服务、旅游娱乐、适老器械、网络消费等成为老年人新增消费热点。
1.2 供给端：总量不足、资源错配
居家养老所需的软硬件服务并未发展完善。社区居家养老服务方面，供给与服务需求并不匹配。养老机构方面，每千名老年人拥有养老床位数严重不足。与养老服务资源不足矛盾的是，现有养老服务机构资源利用率低。
2 我国养老地产发展现状
2.1 养老模式：居家、社区和机构养老
目前我国主流的养老模式有居家养老、社区养老和机构养老三种，占比分别约为96%、1%和3%。多地提出“9073”养老模式发展格局，即居家养老、社区养老和机构养老的比例以90%、7%和3%为目标。
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2.1.1 居家养老： 老人居住在家中并且接受子女或者亲友在物质和精神生活上给予的照顾。
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2.1.2 社区养老： 老年人居住在自己家中，由社区牵头整合社会资源为居家老人提供养老服务的养老模式。
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2.1.3 机构养老： 养老机构为集中居住的老年人提供生活护理、健康管理、饮食起居、清洁卫生和文体娱乐等综合性服务。
2.2 养老地产产业链
养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。
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2.2.1 参与者以房企为主，自主开发与合作开发并存： 我国养老地产的参与者主要包括房地产开发商、保险企业和养老服务企业三大主体。
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2.2.2 三大盈利模式：销售、销售+持有和长期持有： 养老地产主要有销售、销售+持有和长期持有三种盈利模式。
2.3 养老地产城市分布：集中四大经济圈
我国养老地产主要集中在老龄化程度高、人均可支配收入高、医疗水平高的四大区域：京津冀、长三角、珠三角、川渝，其他省会城市和旅游城市有少量分布。
2.4 养老地产典型案例
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2.4.1 万科：多模式、多品牌探索： 万科集团2009年开始探索养老业务，重点布局 “老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市。
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2.4.2 远洋·椿萱茂：轻重结合，三条产品线并行： 远洋养老重点锁定北京市场，初步运营后向京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大城市群扩张。
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2.4.3 泰康之家：养老保险+养老社区： 2009年泰康获得保监会批准的投资养老社区试点资格，开始在一二线重点城市规划高端连锁养老社区泰康之家。
3 国际经验
国际上养老模式大致分为以美国为代表的市场主导型、以日本为代表的政府和企业合作型以及以英国为代表的政府主导社会福利型。
3.1 美国：市场主导的多元化养老
美国养老地产是市场主导型。政府不直接参与养老设施的投资和运营，主要行使监管、保险和救助资格认定等职能。
3.2 日本：出租为主，以服务为重点
日本养老地产是由政府、开发商和运营商等企业、非营利组织等合作开发型。政府构建了建筑标准、养老标准、介护标准三个层次的法律框架，保障养老地产的建设和运营。
3.3 英国：政府主导、福利性质的社区养老
英国养老地产是政府主导型，有福利性质。英国养老模式经历了从传统福利机构养老到社区养老的转换，由政府主导，建立统一的养老服务标准。
总结
本报告全面分析了中国养老地产市场，揭示了人口老龄化背景下养老产业的供需矛盾，并探讨了养老地产的发展模式、盈利模式和区域分布。报告还借鉴了美国、日本和英国的国际经验，为中国养老地产的未来发展提供了参考。报告强调，养老地产的成熟盈利模式尚需探索，需要各方参与者共同努力，以满足日益增长的养老服务需求。
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